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海外不動産投資を考える【ベトナム編】

オススメ
102 views 2017.7.3
海外不動産投資を考える【ベトナム編】
国内の収益物件は価格が高騰し、
利回りの魅力的なものがすっかり少なくなりました。

そこで以前から注目されているものの一つが
海外不動産投資。

今さら・・・と感じる人も
いるかもしれませんが、

何事も思い込んだり、決めてつけていると
チャンスを逃します。

私は2014年の夏に
フィリピンのマニラにある
グローバルシティという中心街の
高級マンションの一室を
プレビルド(完成前)の契約で購入しました。

出来上がるのは2018年です。

そのため、一年に一度はフィリピンを訪れ

物件の進捗状況を確認しながら
旅行も楽しんでいます。

このように、海外不動産投資のメリットは
単なる利殖や節税にとどまらず、

現地を見に行ったり、
その国の政治経済に関心を持ったりと、
視野や人脈が広がることがあります。


そして最近、東南アジアで注目されているのが
ベトナム。
今後、物件の値上がりを期待して
購入しようと考えるなら
もはやギリギリのタイミングかもしれません。

私はたまたま、サラリーマン時代の友人が
ホーチミンに勤務していた関係で、
二度ほど現地を訪れました。


1回目と2回目の間は
わずか8ヶ月しかなかったのに
街の発展のスピードには目を見張るものがありました。

そしてさらにご縁があり、
ホーチミン市で不動産賃貸業を営む会社の
日本法人の社長さんとも知り合いになりました。

そうして現地を見て、プロの話も直接聞いて、
私がここまでに得た知識を簡潔にお伝えします。
目次

1.ホーチミン市・不動産市場の特徴

2.ベトナム不動産投資のルール

3.現地での不動産需要

1.ホーチミン市・不動産市場の特徴

1)2020年に地下鉄1号線が開通予定
2)日本企業の進出が著しく、直近5年連続で増加率10%
3)東急電鉄によるまちづくりプロジェクトが活発
4)ニトリ、イオンモール、高島屋も続々と進出。

これらのインフラ整備を勢いづけているのは日本のODA(政府開発援助)だそうです。

ODAとは、政府が発展途上国の経済発展のために
お金を貸してあげる仕組みのことです。
そしてそのお金を使って、ベトナムが日本企業に発注し 橋や道路を作りまくっています。

街中にもそこらじゅうに小綺麗なカフェが立ち並び 高いビルができて高級テナントが入り始めている様子を 目の当たりにしてきました。

これはつまり、「日本からたくさんの資本と人材がホーチミンへ移動している」
ということを意味します。 ベトナムに進出している企業数は 中国、アメリカ、インド、ドイツ、タイの順で多く、日本は7番目です。 このように日本だけでなく、世界各国からベトナムへと人が流れて来ています。 これからのベトナムの賃貸需要は
この外国人の駐在員需要を当て込んで
盛り上がっていくと思われます。
ホーチミン市のエリアはわかりやすい数字で区分され

1区を中心地として 2区が欧米系 7区には学校関係が集中するなど 「区」によって特色がありますが 土地の価値としては 地下鉄沿線となる1区、2区、ビンタン(BT)区 が成長株です。

2.ベトナム不動産投資のルール

ベトナム不動産投資のルール
2015年7月に住宅法が改正され、 外国人でも不動産が購入できるようになりましたが それでも以下の条件が付いています。

1)個人名義でしか購入できない
2)法人で買うならば現地で設立するしかない
3)外国人が買えるのは新築物件(未竣工物件)のみ
4)自己資金のみ(ローンは不可)


というわけで、融資を引いて物件を購入することはできず 手持ちの現金で買うしかないようです。 さらに外国人の物件購入は事業としてみなされないないため 減価償却も認められません。

また、社会主義国であるがゆえ お金を引き出すときの規制が厳しく、 自由にベトナムドンから円に換えて 国外に持ち出すことが難しいようです。


税金関係としては

・不動産取得税なし
・固定資産税はわずか
・売買時には、金額の2%が譲渡税
・短期譲渡の縛りはない
・賃料収入には10%の税金がかかる

ということがわかりました。

3.現地での不動産需要

現在、完成済み、もしくは2019年くらいまでの数年間に完成予定の 区分マンションが数千から数万戸販売中なのですが

外国人が買えるのはその3割まで と国の法律で決められているらしく

7割を占めるベトナム国内の需要が 大変に盛り上がっていて完売続出だそうです。

ベトナムの不動産バブルは5−6年前に過ぎ、 今は価格も落ち着いてきており 平米単価は大体20万円〜25万円程度。

50平米で1,500万円くらいが売れ筋とのこと。

外国人投資家ばかりではないんだ、と意外だったこともあり 国内ではどんな人が買うのですか?

と聞いてみると、一番の購入者は政府関係者。

社会主義国であるベトナムでは 家柄の良い人や賄賂で私腹を肥やす政府筋の人を中心に いわゆる富裕層と言われる人が存在しています。

その層の人々に、実需と投資の両方で 不動産購入が注目されているようでした。 それで不動産業界は、今ベトナムで最も伸びている業界だそうです。

ベトナム不動産投資について 現時点でのポイントをまとめると 以下の通りです。

我々日本人がベトナムで不動産を購入するには まず現金を用意し、完成前に2割〜5割の頭金を入れ 完成時に残金を支払うか、もしくは現金一括で購入する方式をとります。

基本的に融資は受けられません。

そして、完成・引渡し後、一年くらい経ってから ようやく権利証がもらえ、 その後で売却することが可能になります。

ですので、今から購入する人は 完成してしばらくは賃貸収入を得ることになり

5年から10年後を目処に 売却時に1.5倍から2倍になることを 期待している人が多いようです。

いずれにしろ、国内で1千万円単位の現金を 効率的・投資的に運用したい人、

国の発展を期待しながら 海外不動産投資を楽しみたい人 に向いています。

今後ターゲットになる物件は 2017年〜2019年にかけて竣工予定の コンドミニアムが対象になりそうです。

広さ・価格については 1LDK、50㎡、1,000万円台〜 という感じですが 具体的な購入物件を決めるには 間取り・立地によって価格と需要が大きく変わってきますので 専門の不動産会社に確認することが一番です。

もしも詳しくお聞きになりたい方がいらっしゃれば、 現地駐在のとても親切な日本人、 株式会社エヌアセットの西村さんに 連絡を取ってみると、また新しい気づきがあるかもしれません。

どうぞご遠慮なく、と言われたので ここにアドレスを記載しておきます。

nishimura@n-asset.com

旅をしながら、その国の不動産投資を学ぶのも楽しいし また新たな視点が広がります。 http://www.n-asset-vietnam.com/
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桜木大洋

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