不動産投資と暮らしの情報サイト

融資の現状と不動産市場の動向は?

オススメ
126 views 2017.7.5
融資の現状と不動産市場の動向は?
2017年に入って、金融機関の動きに明らかな変化が見られます。
それに伴い、不動産市場も徐々に変わりつつあります。

市場の変化が先か、金融機関の動きが先か、まさにニワトリと卵のような関係ですが
お互いに大きな影響を及ぼしていることは間違いありません。

2017年はじめから半年間の様子について3つの情報ソースから
それぞれの視点をまじえてお伝えします。
目次

1.収益不動産の価格動向を読む

2.不動産投資ローンの急増に対し、金融庁・日銀が関心強める

3.不動産会社の現場からみたプロの目線

1.収益不動産の価格動向を読む

全国賃貸住宅新聞の新年号(2017.1.2付)に 「収益不動産の価格動向を読む」
という記事が掲載されていました。

ポイントは以下の通り。

物件価格は下落トレンドへ

ここ数年の不動産投資市場を総括すると、 物件価格が右肩上がりを続ける「プチバブル」の状態でした。

しかし、国策である金融緩和と、 地銀やノンバンクを中心とした 各金融機関の積極的な融資姿勢が後押しとなり、 過熱感のある空前の不動産ブームが形成されました。

物件価格の上昇は東京オリンピックの前後まで と見る向きもありましたが、 ここにきて「上昇は既にピークを過ぎた」 という見方も有力化してきています。

2016年の8月と10月に全ての物件種別 (木造、鉄骨造、RC、ワンルームや1棟ものなど) で利回りが上昇し、続く11月には全ての物件種別で 価格が下落しました。

具体的には、全国、札幌、神奈川、名古屋、福岡で それぞれ8〜10月に利回りが底を打ち、上昇傾向に転じています。

千葉と大阪はそれよりも早い4〜6月に 埼玉は少し遅れて11月に同じ動きが見られました。

このように、データ推移を見る限りでは 物件価格はピークを過ぎて下落トレンドに入っているといえます。

仮に物件価格がこのまま下落すれば、 収入となる家賃が下がらない限り、結果的に利回りは上昇します。

利回りが高い物件が出回れば それだけ投資家の競争は激化するでしょう。

しかしここで注意しなければならないのは

「利回りが高い物件=利益が出る」とは限らない

ということです。 これまでにも購入を急いで高値づかみをしたり、 高金利の融資を受けて購入し、空室対策を怠ったために 結果として自己破産まで追い込まれている大家さんも増えてきました。 また、金融庁や日銀もアパートローンの急増に着目しており、 昨年12月頃から融資が渋くなり始めているという声も聞こえてきます。

2.不動産投資ローンの急増に対し、金融庁・日銀が関心強める

2017年2月12日(日)のロイター通信で 「金融機関による個人の貸家業向け貸出(アパートローン)の急増に対し 金融庁・日銀が関心を強めている」という記事が掲載されました。

これは、相続税対策や超低金利を背景に 富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大する一方で 世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など 供給過剰感が出始めたためです。

「担保や保証に依存した安易な貸し出しも増え 金融庁・日銀は適切なリスク管理を促し 金融機関の対応に目を光らせている」 と記述されています。

つまるところ、 「不動産投資に関わる需要が増えたため 金融機関が調子に乗ってお金を貸しまくっているようだけど 将来的に返済できなくなる人が増えたら困るから この辺でちょっと引き締めておこうか」 ということですね。

日銀によると、アパートローンの2016年9月末残高は 前年比4.5%増の22兆224億円。

貸し出し全体の増加率は同2%台なので、アパートローンは その中でもほぼ2倍の伸び率になっています。 さらに7四半期連続で過去最高を更新し続けているそうです。

一方、現時点では重大な問題とは見ていない、としつつも ある調査では、首都圏のアパート(木造・軽量鉄骨)の空室率は 2015年春ごろまで30%前後で安定的に推移 その後急上昇し、2016年9月に神奈川県で36.87% 東京23区で34.74%と、いずれも調査史上最高の空室率になっています。 (首都圏でもデータ上はものすごい空室率になっていることに 別の意味で驚きますが) そこで金融庁や日銀は、各金融機関が安易に融資を実行しないように 「融資の審査や実行後の管理が適正に行われているか」等々を チェック項目に挙げています。 具体的には・・・(ここ重要です)

1)貸し出し案件は主に不動産業者からの持ち込みが多い。よって地域銀行自身が顧客ニーズや貸し出し実行後の事業動向を十分に把握できていない。
→ ある意味、鋭い指摘です。 銀行は必ずしも不動産投資の専門家ではないからこそ こちらの要望通りの融資をしてくれることもありますね。 そういう点では、この金融庁のご指摘はごもっとも。

2)融資全体の中で、不動産融資に偏りすぎていることが問題。これから需要が下降した場合の経営陣の認識を問う。
→ これは不動産投資家にとっては「大きなお世話」と言いたい ところですが、全体を俯瞰する立場から見れば致し方ない指摘です。

3)先行きの金利や空室率の動向について強いストレスをかけてシミュレーションを必要がある
→ つまり、融資の根拠となる担保価値や収益性を   かなり厳しく見なさい、ということ。

この動きが現実化すると、オーバーローンを望むようなことが ますます難しくなってきます。

こういった金融庁や日銀の指摘に対し 各金融機関の動きがいよいよ出はじめてきました。

3.不動産会社の現場からみたプロの目線

不動産会社の現場からみたプロの目線
私が月に一度主催しているセミナー『不動産投資プラチナ講座』の 5月の座談会では複数の不動産会社さんから 「この4月から、融資が一層厳しくなっています」 という感想が出されました。

融資が厳しくなっているというのは

金利が上がったり、融資期間が短くなったり 金額が少なかったり対象となる人の年収条件が 引き上げられたりしていることです。

現場に身を置く複数の方々が 同じことを感じているのですから おそらくこれは市場の動きとして ほぼ正しいことと思われます。

金融機関の融資条件が厳しくなると 物件を買える人が少なくなり 次第に価格が下がって来ます。

これが市場の原理ですね。

ですので、現金を持っている人にとっては これからもう少し経つと、物件購入のチャンスが訪れる可能性が高く

フルローンやオーバーローンなど 高額の融資を必要とする人にとっては 一日も早く物件を買えるよう行動した方が良い ということになります。

そうは言っても金融機関の動きは 支店によっても大きく異なる場合があるし 営業担当者によっても変わってきます。

自分に合う金融機関はあきらめずに数を当たっていくうちに やがて出会えるものです。

成功している人の共通点として不動産投資について正しい知識を身につけ 価格や利回りの妥当性を検討し、購入から売却までの収支を 精緻にシミュレーションしてから購入するなど 計画的に「賃貸経営」していることが挙げられます。

市況の移り変わりに関わらず、いついかなるときも 「勧められたから買う」のではなく 「自分自身が納得して不動産に投資をする」ことが重要です。

短絡的に売価や利回りで購入を決めるのではなく、タイミングと金利 そして所有後の賃貸経営に向けた覚悟が大事です。

その的確な判断ができるようになるためには 日頃から訓練が必要ですね。

数値の基準を持つこと 常に新たな人脈を開拓すべく、アプローチし続けること これを怠らないことが、成功を引き寄せます。
桜木不動産投資アカデミー「不動産投資プラチナ講座」の模様はこちら
桜木大洋

アンバサダー桜木大洋

桜木大洋の記事一覧を見る

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!