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突然の退去!!以前より家賃が数万円も上がった!? その秘密と退去時のチェックポイント

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609 views 2017.7.27
突然の退去!!以前より家賃が数万円も上がった!? その秘密と退去時のチェックポイント
みなさんこんにちは!
暑い日が続きますがいかがおすごしでしょうか?
室内と室外の寒暖差で体調を壊さないようにお気をつけくださいね。

さて、私、大家歴5年半にして初めて退去を経験いたしました。しかも3部屋連続での退去。これまで退去らしい退去(あったとしても、退去前に次が決まったりと)を味わったことがなかったので、ご連絡を頂いた時には本当にショックでした。日頃の行いが悪かったのか!? 神様のイタズラか!? これまで順調にきていたのに…。ちょっと大げさですが大家さんを辞めてしまいたいくらいショックでした。

落ち込んでるのもつかの間、ご退去後の客付に向けて動かなくてはなりません。
大抵の場合、1ヶ月前告知ですので、退去までの1ヶ月間にできることはやっておきましょう。
目次

1.ご入居中でも、さっそく募集をかけよう!

2.原状回復の準備

3.退去立会いの時のポイント

4.こんな入居者さんは退去が早い!?

5.以前よりも家賃をアップし尚且つ早く決める方法

6.家賃が以前よりも数万円上がった?!

7.まとめ

1.ご入居中でも、さっそく募集をかけよう!

まだ入居者さんが住んでおられるのに、募集をかけてもいいものか?そんな事を迷っている暇はありません。もう退去が決まってしまったのですから次の行動は早いに越したことがありません。

前置きにも書きましたとおり、退去前に決まった物件は退去になることを知っていた業者さんが入居者を見つけて下さいました。

退去立会いをするまでお部屋の状態はわかりませんが、1ヶ月後に空室になることは確実ですので、そのことを客付業者さんに知っておいてもらいましょう!室内写真は撮れませんが、ご入居前の写真を見せて、退去後部屋が汚れていても早急に原状回復しますので、もしお客様がいらっしゃったらご紹介くださいと客付業者さんにお願いしておきます。

もし、いまの入居者さんが退去される前に次が決まってしまえばラッキーですよね!

2.原状回復の準備

クロスの貼り換えや床のクッションフロアの貼り替えを私は自分でやってしまうので、退去後すぐにリフォームに取りかかれる様にスケジュールを空けておきます。

車がなくてホームセンターに行けない私は材料はいつもインターネットで発注します。だいだい発注してから翌日発送されることが多いので、退去立会い後すぐに取りかかれる様クロスを選んだり準備をしておきます。

リフォームをいつも業者さんに依頼されている方は退去のご連絡があったら即、大工さんのスケジュールを確認しておかれると良いでしょう。

3.退去立会いの時のポイント

大家になってはじめての退去立会いは、入居付をしてくださった不動産会社で当時働いていた営業マン(女性)のFさんにお越し頂きました。

Fさんとはこの会社を退職された後もお付き合いさせて頂いております。入居者さんもFさんのことを覚えていたようでお互い「懐かしいですね〜」って感じでお話されていました。

そんな中、大家の私は、入居者様とお会いするのはこの日は最初で最後です(奥様とお子様には2回目でしたが)かねてより私は入居者さんと年賀状のやりとりをしていたのでお顔は拝見していたのですが、実際お会いしてみると更に好青年でした。

まずはざっとお部屋の中を確認し、壊れている箇所汚れている箇所はないかチェックします。このときお住まい中に何か不具合はなかったか等、入居者さんに確認します。

退去の時に揉めないように、入居時に不具合チェックシートを用意してくださってる客付業者さんもいらっしゃいますが、私の場合はご入居前に隅から隅まで写真を撮っているので、それと照らし合わせて元からあった傷なのか、後からついたものなのかを判断します。

可能であればリフォーム業者さんにもご同行いただけるとより良いかと思います。また後日リフォームの見積もりにお越しいただく手間も省けますし、状況を入居者さんからお聞きすることができます。

4.こんな入居者さんは退去が早い!?

入居者さんがいつ退去されるかなんて、お申し込みを頂いた時点でわかれば楽なのですが、そんな未来のことは、預言者でもない限りわからないと思います。

しかし、今回の3度の退去を経験した中で、こんな入居者さんは退去が早いかもしれないという共通点がありました。それは皆さん属性が良かったということです。

そう! お金の心配をしなくても簡単にお引越しができてしまうということなのです。1組のご家族は新居ご購入ということでご退去になりました。家賃を払っているより住宅ローンの返済の方が安かったりすると月々家賃で支払うよりも自宅を購入した方が得だと考える人が多いでしょう。

滞納は困るので仕事が安定している入居者さんにご入居いただきたい気持ちはわかりますが、あまりにも属性が良いと早期退去の可能性も高いということが言えますね。

5.以前よりも家賃をアップし尚且つ早く決める方法

3部屋の退去のうち2部屋の家賃が上がりました。ひとつは2000円アップすることが出来ました。

ほとんどの人がインターネットで物件検索される中、数ある物件の中から選ばれるには、敷金礼金ゼロにする、フリーレントをつける等、その先をクリックしたいと思えるような見栄えのいいページにすることが必須です。

写真も重要ですが、大家が撮った写真を載せることを嫌がる業者さんもいらっしゃいますので、それ以外で努力できることをやりましょう。例えば家賃を欲張らないとか、広告料を惜しまないとか。これらの努力の末、私の物件は地方ですが募集を開始してから1ヶ月以内に決めることが出来ました。

6.家賃が以前よりも数万円上がった?!

家賃が以前よりも数万円上がった?!
こちらの物件はもっとすごいです!!! なんと家賃が月2.5万円も上がりました!なぜそんなことが起こったのでしょうか?物件のスペックですが、場所は大阪市のとあるJR線某駅から徒歩4分の好立地。広さ78平米の戸建てです。

築年数はもうすぐ還暦(築60年)旗竿地の奥に建つ物件は再建築不可と購入時に融資が組みづらい土地なので、あまり投資家には好まれません。

この物件が退去後1時間で決まったお宝物件に変わったのです。その理由は、民泊用の物件として借り手がつきました。いま民泊の規制が厳しい中、大阪市では特区民泊で運営できるエリアが広いということから、私の物件はその条件に合致したのです。

ヤミ民泊から特区民泊に変更しようとするホスト達がそれに適した物件をこぞって探しはじめました。良い物件が出れば瞬時で無くなる状態だそうです。退去前から、民泊可能物件として、それらを扱う専用サイトに載せさせていただきました。

即お問い合わせがあり退去立会いの日に2件内見があって1番手さんがご契約になりました。退去後1時間で次の方が決まるなんて前代未聞です。

7.まとめ

いかがでしたか?退去になってショックでしたが、家賃が上がって次のご入居が決まったので私は逆にこれで良かったのだと思いました。

不動産投資は空室期間が長ければ長いほどロスになるのです。退去のご連絡を頂いたらスピーディーに次の入居者様を受け入れる準備をしておきましょう。どこでどんな素敵な入居者さんに出会えるかわかりまんので、アンテナはたくさんはっておきましょうね。
舛添菜穂子

アンバサダー舛添菜穂子

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