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中古物件を見極める実践セミナー【初心者/投資家向け】

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69 views 2017.7.26
中古物件を見極める実践セミナー【初心者/投資家向け】
「お金は稼ぐより、使う方が難しい」とは、米マイクロソフトの創業者、ビル・ゲイツが若かりし頃に残した有名な言葉。使い方の難しさについては多くの経営者が言及しており、パナソニック創始者、故・松下幸之助でさえも「使ったら効果を出さなきゃあかんだろ」と一筋縄ではいかないことを言い残しています。
 お金を稼ぎたければ、極端な話、人より多く働けば、それ相応の収入を得られます。一方、不動産投資はどうでしょう。人並以上に情報収集しても「購入の判断」を誤れば、将来的に大きな損失を被ってしまうリスキーな側面があります。
 稼ぐための不動産投資は、融資を受けて購入するという意味では、そのプレーヤーの「お金の使い方」のセンスが問われる金融商品です。お金の使い方を学ぶのなら、今回のセミナーで明かされた「中古物件の見極め方」を学んでみるといいかもしれません。一読に値する知恵が凝縮されています。
目次

1.主催会社について

2.セミナーの概要

3.セミナーのポイント

4.セミナーの内容

1.主催会社について

「中古物件を見極める実践セミナー」を主催した株式会社ランドネットは、首都圏を中心としたワンルームマンション投資を提案する不動産会社です。直近の4年間で売上高を約10倍に増やし、業界成長株。不動産の売買のみならず、賃貸管理やリフォーム事業も手掛けています。

主催会社:株式会社ランドネット
設立:1999年9月29日
所在地:東京都豊島区南池袋1-13-23 池袋YSビル6階
企業URL:http://landnet.co.jp

2.セミナーの概要

開催日:2017年7月9日(日)
セミナースケジュール 第一部:中古物件を見極める実践セミナー
第二部:個別相談会
所要時間:1時間30分
定員:20人
講師:ランドネット•榮章博社長

3.セミナーのポイント

ランドネット主催「中古物件を見極める実践セミナー」に興味を持った理由はズバリ

「物件の目利き力を養いたい!」
の一点です。
アベノミクスに端を発した投資ブームや税金の節税対策などで、近年の投資家による中古物件の買い意欲は年々高まっています。購入価格が高騰している中でも、「不動産投資をしてみたい!」という方は、聴講する価値があるのではないかと思いました。

4.セミナーの内容

セミナーの内容
炎天下の7月9日正午。池袋東口を出て南方面に6分歩くと、ジュンク堂本店の近くに、ランドネット本社が入ったビルが見えてきます。場所がターミナル駅近郊とあって、それも日曜の昼間ときては、建物も人の数も相当な密度です。数分歩いただけで汗がとまらなくなります。社内のセミナールームに入ると、冷房がガンガンに効いており、かなり快適な環境で聴講できました。

さて、今回のセミナーテーマは「中古物件を見極め方」。中古ワンルーム物件に限定した見極め方を指導する内容になっています。それは主催者のランドネットが中古ワンルーム投資の提案企業だからであり、すべての収益不動産の見極め方を教えるものではないので注意が必要です。

ただし、中古ワンルーム物件に限定したとしても、そこには奥深い選別ノウハウが凝縮されていることがわかります。

なぜ複雑かというと、収益不動産を買うときは次の二つの視点を持つ必要があるからです。

①売るときのことを考えて購入すること
②継続して家賃収入が得られるかどうか熟慮すること
上記二点について、講師の榮章博社長は「これがワンルームマンションを買うときの見極めポイント」と、開口一番で結論づけています。

購入後、万が一売ることになったとき、高く売れなければオーナーが損をする可能性があります。また、売却を見越して購入したつもりでも、売るまでの数年間に家賃が入らなければ、オーナーは利益を生み出すことができないし、借入金を返すことができません。

あくまで投資家の立場で不動産を吟味するときは、先の二点が両輪の関係になるわけです。

それらを踏まえた上で我々が見なければいけないポイントが、次の四点に集約されます。

■立地
■築年数
■家賃
■諸経費
ひとつずつ説明していきます。

■立地
「真ん中を買え」。榮社長の話は単純明快でわかりやすいです。首都圏1都3県の、さらに都市部を狙うべし、という意味を表しています。

東京都なら23区、神奈川県なら横浜市と川崎市…など人が集まりやすい中核都市のことです。

1都3県を「東京経済圏」としてくくった場合、都市別にみた世界人口ランキングでは、東京経済圏が一位(UN WUP調べ)。都市別GDPでも、野村総合研究所の資料によると、2020年には東京経済圏が世界一位の規模になると推測されています。

反対に、地方の人口は年々減少傾向であることが総務省のレポートでも出ています。

都市部と地方の人口格差がますます広がると予測できる以上、無難に都市部を選んでおく以外の選択肢はないということです。

■築年数
後の売却戦略にダイレクトに関わってくる項目が、この「築年数」です。売却益を得るためには、なるべく安く買い、なるべく高く売る必要があります。不動産だけでなく、商売の原理原則でしょう。

底値の見極めと先の売却価格を予測することは初心者には難しいかもしれませんが、ひとつの目安は「竣工時期が新しく、且つ築15年を超えた物件」(榮社長)とのことです。

東日本不動産流通機構のデータをもとにランドネットが算出した「築年数別•首都圏マンション価格推移」によると、中古ワンルーム物件の市場平均価格を築年数別にみた場合、築6-10年の価格は新築の約93%。築11-15年は新築の約83%。そして築21-25年の約42%を底に、価格は緩やかに推移していきます。新築で買うと、売値が確実に下がることがわかります。

売却益を出すには安く買うのが原則ですから、この場合、築21-25年を選ぶといいのかもしれません。ただし、1981年より前に竣工した物件は旧耐震基準で建てられたものなので、後の修繕費などの出費を出来る限り抑える意味では、古すぎるのも問題になるわけです。安さと耐震基準のバランスを見るのは、少々慣れが必要かもしれません。

■家賃
家賃収入額は購入後の収支シミュレーションを実施する上で非常に参考になる指標です。本当にその家賃で絶えず入居が続くのか、どの程度手残りを抑えられるかを見極める一つの目安になります。

■諸経費
家賃収入額と同様に重要な項目です。諸経費とは、購入時&購入後に継続的にかかる出費のこと。管理費や修繕積立金の額を指し、これも後の収支計画を左右します。また、購入するときに仲介手数料がどの程度発生するかも確認しておく必要があるでしょう。
株式会社ランドネット
川端 彰

ライター川端 彰

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