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お金がないと不動産投資はできないの?

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125 views 2017.7.26
お金がないと不動産投資はできないの?
「自己資金がなくても不動産投資ができるんですか」
という質問をよくいただきます。

答えはYes.

実際私は、不動産投資を始めて丸7年、
本格的に取り組むようになって丸5年が経ちますが、
現時点において、まだ自己資金を1円も使っていません。

なぜなら、私が取り組む不動産投資というものは
金融機関から「借りたお金で」マンションを買い
「家賃収入で返済」をしながら、
その差額で利益を得るビジネスだからです。

言ってみれば、銀行がお金を貸してくれさえすれば
誰でもできるのが不動産投資なのです。
目次

1.銀行は何を見るのか

2.オーバーローン(全額借金)の注意点

3.不動産投資の成功か否かの分かれ道

4.結果に大きく影響する行動力

5.自己資金と融資の関係

1.銀行は何を見るのか

では、銀行はどういう人にお金を貸すのでしょうか。

それは、「きちんと返してくれる」と 信用できる人です。

どんな人が信用されるのか、というと 会社に勤めていて、定収入がある人 つまり、もしも賃貸経営がうまくいかなくなった時、 自分のサラリーから拠出して 返済に充てられるだけの余力がある人

となります。

実際には、 1棟ものの規模の物件を購入した後 年間を通じて家賃収入では返済ができず、 その他の必要経費も払うことができない などということはほとんどありません。

そういう銀行の基準・考え方なのです。

もしも本当にサラリーから身銭をきって 借金を返済しなければならないことがあるとすれば、 購入時によほど物件の見立てが悪かったか 購入後に全く経営努力をしない場合に限ります。

きちんと物件を選んで取得後も真面目に努力すれば 自分のお金を出して返済に充てなければならない などということは、あり得ないはずです。

2.オーバーローン(全額借金)の注意点

オーバーローン(全額借金)で物件を購入している私の場合、 少なくとも毎月、家賃収入の2割以上の現金が残ります。

これをざっくりと把握するだけでなく きちんと、毎月いくらの収入があり いくら返済をして、経費を詳細に記録し 税金もしっかりと支払い その後でいくらの現金が残ったのか しっかりと理解しておく必要があります。

賃貸経営者としての仕事は、常に満室を維持できるように 管理会社と綿密なコンタクトを心がけているだけです。

あとは突発的な修繕費がかかるような 事故があっても慌てないように

貯まった現金を確保しておいたり 保険をかけてリスクに備える などの対策をすることが肝心ですね。

3.不動産投資の成功か否かの分かれ道

不動産投資は本当に誰でも簡単にできるビジネスなのですが 強いて言えば、物件を手に入れる際 その後の命運を分ける局面が2つあります。

1つ目は、物件を探すとき。

世の中には昔から物件を持っている人がいて その人が物件を売って現金に変えたい と思う時が必ずきます。

その時に、いくらで買うか、どんな修繕が必要で 満室を維持するにはどんな労力がいるか を素早く見極めることが大事です。

2つ目は、融資を引くとき。

前述の通り、金融機関に信用されないと お金を貸してもらえません。

そこで一般論を言えば
・上場企業に勤務している
・年収1,000万円以上
・自己資金3,000万円以上
の人が有利です。

でもこれは、あくまでも一般論。 事実ではあるけれど、真実ではありません。

4.結果に大きく影響する行動力

結果に大きく影響する行動力
私のコンサル生さんは年収360万円で 年間240万円のキャッシュフローを得られる物件を オーバーローンで購入しました。

いきなり年収が1.5倍になったわけですね。

このように、不動産投資で成果を出すと 時には人生がガラリと変わるほどの 大きな可能性を手に入れることがあります。

では、どんな人が可能性を手に入れられるのか。

それは、「諦めない人」です。 もう少し踏み込んで言うと 「望む結果をイメージし続けられる人」です。

一般的に○○と言われているから あの人に○○と言われたから

ということをいちいち気にしている人は まず、人生を変えるほどの可能性など 手に入れられないのです。

「不動産投資をしたいけどお金がない」 と考えるか

「お金がないけど不動産投資をしたい」 と考えるか

の違いです。

自分の状況をどこにフォーカスするかによって 意識も行動も、そして結果も変わってくるのです。

5.自己資金と融資の関係

それでは次に、自己資金と融資の関係について もう少し深堀りしてみます。

私がこれまで自己資金0円で不動産投資を続けてきた理由は 他に方法がなかったからです。

このため、融資を受けるのは大変でした。 銀行評価の高い物件を見つけなければならず それはみんなが欲しがる物件なので スピードと根気が勝負でした。

毎日毎日物件を探し続け、不動産会社を開拓し 融資審査には何度も落とされ ようやく一年に1棟、やっと買えたという感じです。

一方、ある程度の自己資金を持っている人は もっと選択肢が広がります。

自己資金を入れて借入額を少なくし 返済をラクにする方法や

自己資金を金融機関に見せて 資産があることをアピールする方法

あるいは自己資金を融資してくれる金融機関に 預金として預け入れ、その分、融資金額を増やしてもらう方法です。

こうすることによって、融資を受けやすくなり 物件取得できるチャンスが大きく広がります。

銀行側にとっても 1,000万円しか持っていない人に 1,000万円を頭金として全部出させてしまったら 万が一返せなくなった時に困る ということもあります。

私が懇意にしている地銀では 5,000万円分の資産(土地)を持っている人よりも 現金で5,000万円を持っている人の方が 「貸しやすい」と言っていました。

つまり、必ずしも自己資金を入れなければならない というわけではなく いざという時に補填する準備があることが評価されます。

その点、すぐに現金化しにくい土地資産よりも 現金そのものの方が信用力が高いのです。

1,000万円〜2,000万円の現金があり 「これだけのお金を持っていますよ」 という証明さえできれば それがそのまま、金融機関への信用につながります。

ですので、どんな形であれ、金融資産がある人は それを上手に銀行にアピールし できるだけ多くのお金を借りることが可能です。

「自己資金は無いよりもあった方が有利」 これは間違いありません。

でも、たとえ自己資金が無くても まずはキャッシュフローが貯まる買い方をして 貯めたお金を「見せ金」にし また次に大きな物件を買っていく これが今までの私のやり方です。

不動産投資は 実際の所持金の何十倍もの資金を借りることができる 貴重な投資手法です。

優良物件さえ手に入れば 誰にでも運営できるけれど 誰にでもお金を貸してもらえるわけではありません。

自己資金がない人は どうすれば、お金を貸してもらえるようになるのか そして、人の言うことを鵜呑みにするのではなく 自分の強み・弱みを理解して、諦めずにチャレンジすれば 必ず突破口が見つかる

この点をよく理解して 踏み込むことをお勧めします。
桜木大洋

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