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元信金の融資担当者が語る!不動産投資『融資』徹底攻略セミナー【初心者向け/投資家向け】

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62 views 2017.8.1
元信金の融資担当者が語る!不動産投資『融資』徹底攻略セミナー【初心者向け/投資家向け】
情報収集には、集めるのが難しい情報と簡単な情報があります。集めるのが簡単な情報には、例えば「物件情報」などがあります。インターネットで検索すれば出てくるようなものですね。
 逆に集めるのが難しい情報とは、普段はブラックボックスの中にあり、外から簡単に除くことの出来ないものを指します。そのひとつが「融資戦略」です。普通の人は、融資を受けないとアパートを購入することができません。しかも融資の条件は金融機関、もっと言えば支店の方針により千差万別。ただでさえ情報がバラバラなのに、自分の属性によって戦略の立て方すら変わってくる相当癖の強い関門です。
 金融機関出身の人だからこそ話せる融資の裏側を勉強してきました。気になる方はこのレポートをご覧ください。
目次

1.主催会社について

2.セミナーの概要

3.セミナーのポイント

4.セミナーの内容

5.セミナーで学んだこと

1.主催会社について

「元信金の融資担当者が語る!不動産投資『融資』徹底攻略セミナー」を主催した副業アカデミーは、サラリーマン向けに不動産投資をサポートする会社です。

主催会社:副業アカデミー

所在地:東京都千代田区有楽町1-12-1 新有楽町ビル11階

企業URL:http://fukugyou-academy.com/

2.セミナーの概要

開催日:7月15日(土)

セミナースケジュール:18~21時

所要時間:3時間

定員:50人

講師:元大手信金職員 大和田大地

開催場所:東京都港区赤坂3丁目9 Days赤坂見附 3A

3.セミナーのポイント

セミナーのポイント
初めて不動産投資をする人に向けて、融資の重要性や戦略のたて方を指南するセミナーです。このセミナーを受けようと思ったのは、融資を受けることの重要性に気付いていながら、なかなかそれを勉強する機会がなかったからです。

融資を甘く見てはいけません。

「属性がある程度よければいいんでしょ」

「収益不動産の収支計画をしっかり提示すれば問題ないでしょ」

融資戦略は、素人の思う以上に奥が深いです。相談する金融機関によって、求められる属性の高さも違いますし、収支性よりも積算評価(後に説明します)を重視するところもあります。しかも各金融機関の特徴などは、こうしたセミナーに参加しないと中々得られないです。知識のインプットと整理に役立つセミナーと期待して参加しました。

4.セミナーの内容

融資戦略の講師は、大手信用金庫で融資業務の経験者であり、6棟47戸のアパートを所有する不動産投資家でもある大和田さんです。17年4月に脱サラし、まだ28歳という若さで大家業に専念、不動産会社主催のセミナー講師としても活躍しています。年間の家賃収入は2700万円で、手残りは100万円強とのことです。

彼の融資戦略の話は、融資担当者の視点と投資家の視点の双方を組み込んだものになっています。わかりやすく、過去のエピソードと合わせて話をしてくれるので、説得力を感じました。

さて、今回の大きなテーマは「融資の大切さを知ろう!」というものです。

融資は一見、不動産投資を成功させる上で諸要素の一つに過ぎないと感じる方が多いと思いますが、どの金融機関からどう融資を受けるかによって、「買う物件」「借入金の額」「借入金の利息」が決まってきます。不動産投資の一生を左右する重要な入り口になるのです。

ところで、「そもそも融資とは何?」と聞かれて説明できる方はいますか。融資とは、金融機関がお客さんに、資金を融通することを指します。融資した資金を回収するときにかかる利息により、金融機関は利益を得ることができるのですが、実は不動産投資に関しては、借りる側のメリットも相応に高いです。

借りる側のメリットとは、レバレッジを利かせられること。レバレッジとは、テコの原理と同様に小さい力で大きな効果を生み出すことです。

例えば、現金1000万円を使って1000万円のアパートを買うよりは、それを元手に1000万円の現金と9000万円の融資で1億円のアパートを買うほうが得です。単純計算ですが、後者のほうが1年で400万円も差が出てくることがわかります。

ここからは、具体的な戦略の立て方を提示していきます。

■銀行員が融資で重視していること

■具体策① 目的を決める

■具体策② 自分の戦闘能力を知る

■具体策③ 各銀行の特性を知る

■具体策④ 物件の評価の仕方を知る


戦略を立てる前に、融資の精査をするときに銀行員が一番気にしているポイントを抑えておいたほうがいいです。

銀行員が融資を検討する際は、返済比率を気にします。返済比率とは、「どのくらいの配分で、お金を返してくれるだろう」と見立てをたてるための指標のことです。アパート経営であれば、「月の返済額÷月の家賃収入=返済比率」という計算式になります。銀行員としてはなるべくハイペースで返済してほしいけど、月の返済額が高くなりすぎると借り手の資金が回らなくなる可能性が出てきます。

そのため、返済比率は高くても50%前後がひとつの基準になっているようです。返済比率が50%になると、月の家賃収入の半分を借入金の返済に回すことになります。

■具体策①目的を決める

目的が「月収20万円」か「月収100万円」かで、購入する不動産、利用する金融機関が変わってきます。目的は明確に定めましょう。

■具体策② 自分の戦闘能力を知る

金融機関の情報を仕入れても、「自分が金融機関からどう見られているか」を把握できていなければ、場合によっては融資を勝ち取れないかもしれません。講師の大和田氏の経験談を引用すると、結婚式でクレジットの枠を100万円から200万円に増額したことが仇となり、信用会社の審査に落ちたことがあるそうです。自分の状況を正確に把握することは重要です。

■具体策③ 各銀行の情報を知る

金融機関によって、融資対象の年収などの求められる諸条件が変わってきます。当然、金利も各行、異なります。銀行によっては、支店長に不動産投資の理解があるかないかで、融資を受けられるか否かが決まってくるところもあるそうです。

比較的金利の低い地銀が人気ですが、地銀の審査対象から外れてしまった人は、次に金利の低いオリックス銀行を選ぶなど、各行の情報を知れば優先順位もつけられるようになります。

■具体策④ 物件の評価の仕方を知る

融資の際、あなたの収益不動産はどのように評価されるのでしょうか。それも金融機関によって異なりますが、主に次の2点に分かれます。

一つ目が、積算評価というものです。こちらのほうが、金融機関にとってはポピュラーと言われています。土地と建物の評価を合計した数字を積算評価といいます。

二つ目が、収益評価です。収益還元法とも呼ばれ、積算では評価できないものや、地方の不動産投資で収益性が疑問視されるものに使われます。読んで字のごとく、その物件の収益性を図る評価方法です。

5.セミナーで学んだこと

融資戦略は、ものすごく奥が深いです。自分の属性によって融資を受けられる金融機関が決まり、その金融機関によって借りられる限度額から借入金利、不動産評価の仕方が変わってくるからです。借入金利や返済比率が想定と異なれば、不動産を購入した後の収支にも影響が及びます。

今回のセミナーを聞いて、これから不動産投資を始める人が考えなければいけないことは次の二つです。

① 自分の目的を明確に決める!

⇒手残りで毎月いくらの収入が欲しいのかを決めておきましょう。それによって必要な融資額がわかり、それがわかれば受けるべき金融機関の優先順位をつけられます。

② 各金融機関の情報を収集する!

⇒金融機関の情報を収集するなら、今回のようなセミナーに参加するのが一番手っ取り早いです。このレポートではあまり触れていませんが、参加すれば各金融機関の特徴が記された資料が配られることがあります。配られなくても、講師に聞けば大抵教えてくれるはずです。ちなみに金融機関の融資姿勢や融資条件は日々変化します。定期的に集めることを怠らないよう注意が必要です。
副業アカデミー
川端 彰

ライター川端 彰

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