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買い付けのタイミングはいつがベスト?

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263 views 2017.8.18
買い付けのタイミングはいつがベスト?
不動産投資家にとって「買い付け」というのは、自分の購入意思を具体的に表明するとても重要な儀式です。それまでは物件を探したり知識を学んだりと、いわゆる机上での活動がほとんどなわけですが、いよいよ物件を購入するにあたり、外部に対して責任が発生する、はじめての局面が「買い付け」なのです。

目次

1.物件を手に入れるまで

2.「買い付け」を出すポイント

3.買い付け書を提出する際の注意!

4.迅速な判断と行動

1.物件を手に入れるまで

それではここで、改めて物件を手に入れるまでのプロセスを簡単におさらいしてみます。どんな物件であっても購入する時には必ずこの5つのステップを踏んでいくことになります。

1.物件を探す
原則、ポータルサイトで検索し、不動産会社とコンタクトをとって、さらに未公開物件などの収益性の高いものを紹介してもらえるように関係づくりをしていきます。
とても地道な作業ですが、実はこの段階で不動産投資の成否をにぎる重要な部分を占めています。

2.数値で判定する
物件概要書に売買価格と月間収支が載っているので、それをベースに「返済比率」・「キャッシュフロー比率」・「キャッシュフロー実額」を割り出し、自分の条件に当てはまったら購入意思を決めます。
このシミュレーションはほぼ習慣化するように、物件概要書を見たらすぐに数値で確認するクセをつけておいた方が良いです。
駅からの距離とか間取りなど、いろんな基準の条件を持っていると、判断がブレてしまいなかなか決められません。見極める基準にはいつも同じものを当てはめることがコツです。

3.現場を見に行く
これもかなり重要で、建物の立地、道幅、商業施設などの周辺環境を現場でチェックします。仲介の不動産会社と同行し、購入後にどれだけの修繕費がかかりそうなのか、あらかじめ見積もっておけば、取得後に準備しておくべきお金のイメージもできるし、それが指値の根拠になることもあります。
さらに、近隣の管理会社を訪ね、お目当ての物件の募集条件、客付けのしやすさ等について直接ヒアリングすることが望ましいです。
できれば3社くらい訪問して情報の精度を高めることもポイント。

4. 買い付けを入れる
購入意思を書面で表します。 契約書とは違い、法的拘束力はないのですが、売主との交渉権を確保し、他の人に売られないようにするためにも買い付けを出すことは大切。さらに売主から売渡証明書をもらっておくことをお勧めします。詳しくは後述。

5. 融資を引く
最後にして最大の関門。 いくら買い付けを入れても融資が通らないことには永遠に物件は買えません。そして、自己資金が潤沢にあり、高額年収でもない限り、十分な金額の融資はなかなか通らないのです。
それでもあきらめずに融資にチャレンジして、何度も何度も繰り返していくうちに、ようやく承認されて、晴れて物件が取得できるのです。

以上が基本のステップで、どの物件を買うにしてもほぼ全て、この段取りを踏まえます。

2.「買い付け」を出すポイント

5つのステップのうち、「買い付け」を出すことの意義とポイントについて、詳しく解説します。

収益不動産を買いたい人が、めぼしい物件を見つけて「これを買いたいです」という時、買い付けを入れる、という行為をします。買い付けを入れる、とはもっと正確にいうと「買い付け証明書を売主に提出する」ということです。私はこの物件を買いますよ、という意思表示になります。

特に定められたフォーマットはなく、ネットで探せばそれなりの用紙が出てきますが、 内容的には、物件の所在地・物件名・金額・自分の氏名・住所・押印があれば、問題ありません。

買いたい人は、売主にこの「買い付け書を出す」ことによって他の人に売られないように、予約をするのです。

たいていの場合、買主が直接、売主に買い付け書を出すケースは少なく、主に仲介販売会社を経由して提出しています。売買の仲介業者は、自分の顧客から買い付け書を預かり、売主に提出することで、他の仲介会社の顧客に、その物件を売られないようにキープしておいてもらうのです。

ですので、買いたいと思う物件を見つけた時は、投資家自身もスピーディーに判断し、買い付け書を提出することが重要です。

3.買い付け書を提出する際の注意!

買い付け書を提出する際の注意!
買い付け書を提出するときに、絶対に言ってはいけないことがあります。

そのセリフとは、ズバリ
「検討します」という言葉。

いかにも日本人らしい返答ですが、その物件を買うか買わないか「検討します」、と言って時間を稼ぐ人が多いです。
しかし、こと不動産業界において、ましてや物件の争奪戦が日夜繰り広げられ、ますます良い物件がなくなっている昨今、「検討します」なんて言っていたら、不動産会社に相手にされなくなるのです。

そのセリフを言った途端に、他の人を探されます。仮に不動産会社が待ってくれたとしても、いい物件は他の人や、他の不動産会社も狙っているので、あっという間に取られてしまいます。買うか買わないか、即決める。

すぐに買う意思を固めたって、融資が通らなければ買えないのですから、その前の段階で迷っている人にチャンスは来ません。不動産会社は、投資家を選ぶ立場なのです。
意思があるなら「買う」。買わないならその理由を説明して、「買わない」。
そうしたはっきりとした態度が、信頼関係の構築と、次の物件紹介へとつながります。 たとえ買わないとしても、その理由が明確であれば、不動産会社としては問題ありません。
むやみに時間をかけられることが迷惑なのです。

1. 意思があるなら「買う」。仮に〜〜ならば、の条件付きでも
2. 買わないならその理由を説明して、「買わない」
3. 判断に迷うことがあるなら、すぐに質問する
返事はこの三者択一しかない、と認識すべきです。

そのためには、物件情報を見た瞬間に、自分にとっての条件に合っているか、すぐに見極めるようにしておく訓練が必要です。

業界のルールとしては、物件の購入希望者が複数いた時に買い付けを入れた順番で優先権があり、さらにその後、融資が承認された順で契約に進めます。

しかし、ここで注意しなければならないのは、買い付け書はあくまでも商習慣の一つであり、法的拘束力がない、ということです。 自分が一番先に買い付けを入れて、スムーズに融資が承認されても、売主の気が変わって他の人に売られることもあり、そうなっても残念ながら文句は言えません。

そういう場合はだいたい、もっと高く買ってくれる人を見つけたケースが多いです。
せめてもの対策として、売主から「売り渡し証明書」をもらうよう、要求することもできますが、これも同じく法的拘束力がありません。

4.迅速な判断と行動

こういう背景を知った上で、迅速に判断し、行動することが非常に重要になります。
何千万円、何億円の物件を購入するのに、「見た瞬間」なんて無理、と思う人は、ずっと物件を買うことはできません。

情報を見てすぐに、紹介を受けたらすぐに、数値で判定し、とっさの判断ができることが肝心です。
桜木大洋

アンバサダー桜木大洋

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