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不動産投資で失敗しないための3つの鉄則

130 views 2015.12.14

不動産投資で勘違いしやすい事

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不動産等にもデメリットを考えてから投資をする必要があります。

いいことばかりを考えて、不動産投資をしてしまうと必ず失敗します。不動産投資にも、メリットもあればデメリットもあります。

失敗する人の例として、メリットばかり考えてからデメリットを考えない人です。

デメリットもしっかりと認識していれば、失敗のリスクを減らすことができます。

不動産投資をしていると、間違いなく資産価値の低下が考えられます。

少しでも、不動産価値の低下のリスクを避けるために、中古不動産を取り扱う方がいいということです。

新築住宅を不動産として購入すると、建物は間違いなく原価償却されてしまい不動産価値が一気に減ります。

あと、不動産購入したからといって入居者が直ぐに現れるということではありません。

貸した人の賃貸の滞納というものがあります。

ほかにも、不動産購入時に借り入れをした場合に、金利が上がってしまって、返済金額が上昇してしまうことも考えられます。

逆にメリットもたくさんあります。

メリットの方は不動産投資を考えている人であれば、誰でも知っていると思いますがあえてあげてみます。

メリットとしては、賃貸料はそこまで下がることはありませんし、安定した収入を得ることができます。

現金で同じ分だけ持っているより、節税効果もあります。

さらに、一番のメリットといえるのが、購入して賃貸している不動産を担保にお金を借りることもできます。

今持っている不動産を担保に、新しい不動産を購入することもできます。株のように、景気の変動に左右されにくい。

メリットは、大体わかりますが、それ以上にデメリットを理解してから不動産投資を失敗しないようにすることが大事です。

入居者は降って湧いてくるわけではありません。

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デメリットをわかってから、実際に不動産購入をしても、入居者が必ずいるという可能性も少ないです。

すでに不動産購入時に入居者がいた場合でも、退去したあとに次の入居者を見つけるのに時間がかかる可能性が高くなります。

その場合、未入居のときは、収入が1円も入りませんのでその間の固定資産税は他のところから出さないといけません。

ただ、その時に借金をしているような場合は、毎月の返済も別の収入から支払わないといけなくなります。

入居している人が退去したあとに、なかなか入居者が決まらないということがあります。そのときが一番大変です。

入居者が学生だと、入居期間が短く直ぐに退去してしまいます。

また、探すのに時間がかかることもあるので、その点は注意が必要です。

ただ、そのリスクを少しでも少なくすることができます。それは、購入する不動産の立地条件です。

不動産のある場所が大学の近くや、駅の近くにあれば間違いなく入居者を見つけやすくできます。

中古物件を安く購入して、リフォームをすることでより新築に近い内装となります。

そこで家賃は、新築より安くできますので、その分入居者を集めやすくすることができます。

目先のことばかりに注意が行き過ぎないこと

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不動産を人に貸すときには、管理会社を使う必要があります。

管理会社には、一般管理と、家賃保証の2通りの管理方法があります。

どちらを選ぶかは選択できますが、家賃保証までしてくれる管理会社の場合は、手数料が非常に高くなってしまいます。

一般管理の方が間違いなく安くて済みます。

この場合、一般管理会社の方が、収入が増えて良さそうに見えますが、実際のところ、毎年入居者が退去してしまうような場合で、次の入居者は最低でも2ヶ月程度の期間が必要となります。

毎年2ヶ月間も無収入となると、家賃の80%程度の収入となり、管理費などを引くと60%程度の収入となります。

2ヶ月で決まればいいほうで、1年や2年も次の入居者が決まらないということもあります。

この場合は、家賃保証の方が、絶対に安心です。

澤田 博之

ライター澤田 博之

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