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インカムゲインでの不動産の適正価格は?収益還元法と入居者の視点

136 views 2015.12.14

不動産投資をする以上、適正価格を知ることが重要となるでしょう。

安く買って運用することが、インカムゲインを狙った不動産投資であっても重要です。

ところが、キャピタルゲイン狙いの不動産投資よりも、この適正価格を見つけることは難しくありません。

安く買って高く売るではないことの違いに気が付くと、

失敗しないための適正価格を見つけられるようになるでしょう。

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キャピタルゲイン狙いの適正価格

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不動産を売買して利益を上げるキャピタルゲイン狙いの不動産投資の場合、

安く買わなければ意味がありません。

高く買っても、それ以上に高くなるのであれば問題はありませんが、

そんなうまい話は安い物件を探す以上に出てこないでしょう。

バブル時代は、いくらでもこういった話がありましたが、現在ではまずありえません。

 

安く買うといっても、いったい何を基準とするのかという問題もあるでしょう。

ほかの地域と比較することができないのが不動産の特徴です。

その不動産は、ほかには存在しませんので、高いのか安いのか判断しようがなかったりするのです。

 

不動産投資において、売買を考えるということはそれだけ難しいものだといえるでしょう。

簡単だったのは、バブルだったからだけです。

簡単に割り出すことができる収益還元法と現実

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では、インカムゲインを考えた場合は、どんな適正価格を考えるかでしょう。

インカムゲインの場合、売買が目的ではなく、家賃収入を目的としているわけですから、

投資額を回収できるかどうかで判断ができます。

収益還元法と呼ばれていますが、非常にわかりやすい基準となるのです。

 

10%の利回りがほしいとします。

ここで年間の家賃収入を1000万円と設定すると、

物件の価値は1億円が適正価格であるということがわかるようになるでしょう。

こうすると後は単純で、9000万円の物件を見つければお買い得で、

1億円を超せば高くて購入を考えるべきだということがわかるのです。

 

ここでもうひとつ考えなければいけません。

仮に買った不動産が値上がりしようが値下がりしようが、インカムゲインの場合には、

全く関係がないということでしょう。

この時点でこの不動産を売るわけではありませんので、価格の変動は利回りに影響を与えません。

 

もう一歩進めると、この物件を10年間保有したと考えます。

年間1000万円の家賃収入と設定していたのですから、1億円の収入があったわけです。

ところが価値は1000万円に下がったとしましょう。

これで損をしたかといえば、全く損などしていません。

逆に固定資産税が下がりますので、利益をさらに出すことになるでしょう。

もちろん、ほかの要因もいろいろとありますし、修繕費といった費用の問題もありますので、

単純に計算することは危険です。

 

利益ということで考えれば、1億円借りて利益を出すためには、

いったいいくらの家賃設定ができる物件でなければいけないのかも判断することができるでしょう。

ただし、利回りだけで追いかけていけば、確実に入居者の視点を見失います。

不動産投資が失敗する最大要因でもありますので、入居率を高めることができるような設定を考え、

収益還元法は過信しないことが重要なのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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