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インフレは不動産投資の向かい風?検証するとわかるインフレと不動産投資の問題

95 views 2015.12.14

インフレというと、まず不動産投資は避けるべきだといわれます。

名だたるファイナンシャルプランナーがそんなことを言うと、そうなのかと思ってしまうでしょう。

しかし、現金の価値が下がり、負債が目減りしていく中で、

レバッジを効かせた不動産投資が有利に働くことは間違いありません。

これを考慮しても、デメリットの方が強いから投資をするなというのです。

ところが、これは正論のようで、見逃しているポイントが多すぎます。

せっかくのチャンスを逃してしまうことにもつながることを忘れてはいけません。

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家賃の上昇の問題

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インフレが不動産投資に対してデメリットになってしまうポイントは2つあります。

その一つが、家賃です。

インカムゲインを目指した不動産投資を行うのであれば、家賃はなくてはならないものです。

しかし、これを現金で受けていることを考えた場合、

インフレが進めば進むほどマイナスになってしまっていることがわかるでしょう。

ここでも目減りしてしまっています。

ならば、値上げすればいいのではないかといえば、これを簡単に受け入れてくれる入居者はいないのです。

これが1つ目の問題といえます。

 

確かに、簡単には受け入れてもらえないでしょう。

ですが、実際の問題として、契約の中に盛り込んであったら話は別です。

法外な家賃の上昇は受け入れてもらえませんが、インフレ率7%の中、家賃を5%上げますといったら、

そこまで文句が出るでしょうか。

仮に裁判まで起こして係争したとして、物価が上がり追従できないから5%家賃を上げるといったことが、

法外なものととらえられるかといえば、これはかなり疑問でしょう。

おそらく仲裁が入ることとなりますが、認められない可能性は限りなく低いのです。

 

もしも、家賃を上昇させなくても、入居率は改善していくことは間違いありません。

家賃が安いのですから、誰もが注目するでしょう。

ただし、利回りが悪化しマイナスになることは避けなければいけません。

 

金利の上昇と上限

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もう一つが、金利の上昇です。

負債が目減りする一方、金利が上がれば帳尻がとられてしまいます。

それどころか、変動金利型の場合には、大きな負担になるといわれるのです。

 

確かに、そのまま金利が上昇すれば、そういった事態を招きます。

しかし、忘れてはいけないのは、金利変動型の場合、

上限設定があるということと5年間の見直しというルールの存在です。

半年ごとに金利を見直していくことになりますが、その上限は1.25倍です。

20年の借り入れの場合、返済が上限まで行ったとしても、2倍以下にしかなりません。

金利の計算もしなければいけませんが、1.25倍していったとしても、上限は15%までなのです。

ここまでに5年かかるわけですが、それ以降はどんなにインフレが進んでも打ち止めですので変わりません。

インフレが進んでおり、ほかにも影響を与えていくのですから、

この金利の差は大したものでないことはわかるでしょう。

 

重要なこととして、そんなインフレが続くようなことはまずないということです。

ハイパーインフレのようなことが起きたとすれば、この上限の設定がさらに効果を発揮し、

目減りのほうが確実に大きくなっていくのです。

現金価値の低い間に繰上げ返済をしてしまえば、何も怖いものはないでしょう。

 

もちろん、分散投資を進め、サラリーマンとして給与所得を得るなど、リスクヘッジを進めておくことも重要です。

ですが、少なくても、インフレは不動産投資にとって向かい風などではないということが理解できるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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