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キャリアウーマンの方必読!不動産投資の利回りを見抜く術

208 views 2015.12.17

キャリアウーマンも不動産投資?

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ここ何年かの社会の流れでキャリアを施行する女性、

キャリアウーマンが日本の中にも増えてきたことはすでに知られていることと思います。

それでも社会的にはなかなか評価されないこともあって、

女性ということでハンデを負うことも少なくないと思います。

実際に将来のキャリアビジョンを組み立てて働いていたとしても、

最終的に独立してとか重要な立場を手にしてといった女性の数はかなり限られてくるものです。

仕事を離れた時、定年して老後に入った時、

もしかしたら生涯就業をあきらめて過程に入ることになってしまう時、

いずれ来る仕事の終わりに対してできることはあるのでしょうか。

そんな時に不動産投資というのがキャリアウーマンにとっての一助になる可能性すらあるのです

 

不動産投資の利回りを見抜く

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不動産投資には必ず「利回り」というものがあることはご存知でしょうか。

なにか利益になることの言葉か何かかと思う方もいるかもしれません。

それは間違いではなく、確かにその物件を購入した際の利益がどの程度になるかの目安を

示したものだからです。

わからない人もいると思うのでもう少し詳しく説明します。

まず利回りには、利益を回していくことができることを優先して投資用不動産の売却が行われています。

つまり、利回りで重視されているのは売却益からその差額で利益を得るのではなくて、

購入後の扱い(家賃収入)によって利益が発生していくことを前提にしているのです。

 

どうやって計測する?

不動産投資の利回りは如何にして計算されているのでしょうか。

まず、その不動産が持つ資産価値に対して価格が決定されることになります。

それは減価償却もふくめた計上であり、それに対する銀行への利率なども含めて数値が決まっていきます。

その中には不動産を持つことで発生する手数料や税金、司法的な手続き費用なども計算することで

より実際的な数値を算出することができます。

これが1.3~1.5くらいになってくると、けっこう利回りの良い不動産物件といえるわけです。

 

不動産業者の数値は当てになる?

不動産投資関連の情報サイトなどを見たことがある人はわかると思いますが、

必ず売られている不動産には利回りがあらかじめ計算されて設定されていることがわかります。

物件の価格もそうですが、この利回りによって高率なものを前面に出していたりします。

不動産会社のように物件を紹介するところでは必ず利回りが提示されますから、

そちらを目安にして購入した方もいるかもしれませんね。

しかし、業者が提示する場合、細かいところが抜きで計算慣れていたりして、

実際にかかる費用などが省かれていることがあります。

そのため、実際に利益を計上する際に、見た目の利回りよりも低くなることが起こったりするのです。

サブリースでの割合

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賃貸会社に依頼することで大家の業務を丸ごと専門の会社に委託してしまうことができます。

それをサブリース契約と呼ぶわけですが、利回りを計算した場合には、

このサブリースによる差し引きは計算されていないので、

後からどのくらいの割合で持っていかれるのかを含めての収益計算をすることが必要になります。

大きいところだと3割程度は持って行かれますから、

実際の収益とサブリースを間に挟んだ収益では金額にしてかなりの違いが生じます。

これはリスク(空室対策)をとるのかリターン(手取り収益)をとるのかの違いであり、

どちらを中心に持ってくるのかでサブリースをするのか自分で全て負うのか選択次第になるでしょう。

河合 清彦

ライター河合 清彦

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