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これから不動産投資を始める人に!ポイントを抑えリスクを最小限に

79 views 2015.12.17

これから不動産投資を始める場合、投資対象の検討から考えていかなければいけません。

大きな費用が発生する投資方法ですので、自己資金の割合も含め、

利回りを計算し採算が取れるかどうか立地条件も考え抑えることが重要です。

 

新規で不動産投資を始めるのであれば、さまざまなことを考えどう対応しようかと思っているはずです。

そんな時には、どうしてもメリットが先行し、デメリットには目をつぶる傾向があるでしょう。

投資としてこれは非常に危険です。

デメリットを知り、その上でリスクマネジメントをしていくことこそ、

不動産投資を成功させるポイントになるといえるでしょう。

 

 

不動産投資をスタートさせるために

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まずは、不動産投資とは何かというところから始めなければいけません。

不動産に対して投資することで利益を上げることを目的としているわけです。

不動産を手に入れるところから始めることになりますが、

現在の状況を考えれば売買で利益を出すことは難しいといえます。

そこで、家賃収入を考えたインカムゲイン狙いの投資となるのです。

利益を生むのは家賃となりますので、家賃収入が得られる物件を探すことが重要だといえるでしょう。

 

問題は、投資に使う費用です。

一番効率がいいのは、自己資金をゼロに抑えることですが、購入費用の大きい不動産投資の場合、

そこまでレバッジを効かせることは難しいでしょう。

そこで、1割程度は自己資金で賄う必要があります。

もちろん、収益分析をして、どれぐらいの融資まで可能なのか、判断することは重要です。

 

銀行からの融資を考えるということは、銀行が適正価格を判断することにもなるでしょう。

実質利回りを計算し、収益性があると判断すれば、それに見合う融資をしてくれるのです。

これがとても重要で、非常に厳しい目で判断することになるでしょう。

自分たちが査定するよりも、はっきりとした査定判断をくだしますので、有効に活用するべきなのです。

ここから、不動産会社に対する値引き交渉を考えることもできるでしょう。

 

利益を上げるための立地条件

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不動産投資は、どういった言い方をしても投資ですので、利益を上げなければいけません。

そのためには入居者を募らなければなりませんので、入居者探しが重要なポイントになるでしょう。

 

どんな物件に入居者が付きやすいのかといえば、何よりも立地条件にあります。

車社会になっていたとしても、主要駅から徒歩10分以内という立地は、利便性に優れているでしょう。

駅を使うかどうかという問題もありますが、徒歩10分以内には、さまざまな施設が集まりやすくなるのです。

家賃も高くなりますので、インカムゲインを考えるうえでは、絶対に外すことのできない条件であると考えましょう。

利回りを考え検討

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投資ですので、いったいいくら利益を出せるのかを考えなければいけません。

これが利回りですが、不動産会社などで見ることができるのは、表面利回りです。

グロス利回りとも呼ばれますが、大まかな指標で単純なところに意味があります。

しかし、大雑把なものであるがゆえに、実際の利回りとは大きく異なるのです。

 

そこでいったいいくらぐらい利益が出せそうか想定するのが、想定利回りになります。

どれぐらいの入居率になるのかを想定して計算するわけですが、これもあくまでも理想でしょう。

そこで、本当にかかる経費を計算し、家賃という利益から減算して考えるのが実質利回りになります。

ランニングコストを引いているため、限りなく現実に近い数値が出るところが特徴です。

それでも、本当にそこまでの入居者が出るかどうかは、

この時点では推測でしかないことを忘れないようにすることが大切でしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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