不動産投資と暮らしの情報サイト

家賃はいったいどうやって決める?さまざまな方法と現状

127 views 2015.12.25

不動産投資を行う場合でも、家賃をどう設定するかが問題です。

利回りに関わる問題ですので、おろそかにすることはできないでしょう。
実際に様々な計算方法もあります。
しかし、重要となってくるのは、投資側が採算をとれる家賃かどうかを知ることよりも、

入居者が選んでくれる家賃でなければいけないということです。
これを忘れるから、入居率は上がらず、採算が取れないようになってしまいます。

投資として考えるのであれば収益還元法

4cc62feb3c5d93a1812c5f51921b2428_m

家賃の算出方法は、収益還元法や取引事例比較法が知られているところでしょう。
不動産鑑定評価を出すときなどにも使われますが、意外と難解です。
というのも、不動産というものは、条件を含めて同じものが存在しません。
その物件は、その物件だけしかないため、評価額の適性を考えることが非常に難しいのです。

収益還元法は、インカムゲインの算出を行い、現在価値に割引します。
なんだかわかりにくいと思うのは、現在価値という言葉でしょう。
よくあるのは、今100円もらえるのと、1年後100円もらえるのはどちらの価値がありますかということです。
今100円もらえば、これはどうやっても100円です。
しかし、1年後にはどんなに少なくても金利が付くのですから、

ほんのちょっとでも価値が100円より上昇しているであろうということを表しています。
つまり、将来のインカムゲインを今の価値に戻すと、正確な評価額を算出できるという考え方なのです。
欠点もいろいろとあり、今想定している状況よりも高いインフレを

起こしていたらどうするのかといったような要因を加味することができません。

取引事例比較法と難点

a2a22bb2813f1306b92b43b6e3cabee6_m

取引事例比較法は、近くの不動産物件と比較してみて、うちの物件はどうだろうと考えます。
具体的な過去の事例を考えながら算出していきますが、絶対に同じ条件ではありませんので、

補正しながら進めていかなければいけません。
困ったことに、周辺のデータはあったとしても、それが適切でなければ役に立ちません。
このデータを手に入れることの難しさもありますし、

本当に信頼できるデータを使っていたかどうかを判断できるかどうかも問題でしょう。
不動産投資として考えるのであれば、採算が取れるかどうかを考えて比較していないため、

本当に役立つか問題もあります。

不動産に掘り出し物はなし?

d6fdce893a45a63a3f531f3810a2e4a2_m

現実的な問題として、どうやって決めているのかといえば、あまりこうした方法は使ってはいません。
取引事例比較法に近いかといえますが、周辺で今決め用としている物件と近いものを探し、

その家賃を参考としていきます。
もちろん、さまざまな条件が加味されますので、その影響も含め判断をしなければいけません。

敷金や礼金の問題もありますし、取引形態の違いもあるでしょう。
更新料といった事務手数料も出てきますので、こういった費用を加算し、

現実的な問題を突き合せていくのです。

もちろん、競合物件が空室になっている状況であれば、そこよりも下げて設定することも必要でしょう。
採算を取れるようにすることが重要ではありますが、何よりも入居者がいなければ始まらないのが、

不動産投資です。
不動産に掘り出し物はなしといった格言もあるのも、

こうした調査や過去の経験から家賃を導き出したりしているからといえるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

米田 幸平の記事一覧を見る

キーワード別関連記事

不動産投資のランキング

ランキング一覧へ

Facebook Share Twitter Share Google+ Share B!bookmark

初心者向け

不動産投資用語

セミナー

注目のキーワード

不動産投資用語解説

新着記事

PR広告

初心者向け初心者向け

おすすめおすすめ

オススメ記事

PAGETOP

+Osh!メンバーに登録すると
以下のコンテンツをお楽しいただけます!