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空室率を下げるための家賃設定のコツ

243 views 2015.12.26

入居希望者を集めるためには、適切な家賃設定が重要

賃貸物件を借りたい人が、重視することは何でしょうか。

間取り・最寄駅からの距離・室内の設備など物件の内容も大切ですが、

最終的には物件の家賃が大きな決め手となります。

近くも似たような物件がある場合は、迷わず家賃の安い物件から決まって行くでしょう。

しかし、家賃を安くすることで、投資物件から得られる利益が少なくなって、収益率が低下しますから、

ただ安くすれば良いという訳ではありません。

魅力的な家賃設定でありながら、目標とする収益率を上回るように家賃を決める必要があります。

 

周囲の物件の家賃を調べる

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賃貸物件の家賃にも、相場がありますので、周囲の同じような物件の家賃を調べてから、

家賃を設定するようにしましょう。

インターネットの不動産サイトの賃貸物件を調べれば、近くの賃貸物件の家賃がすぐに分かります。

また、入居者を仲介してもらう不動産業者と相談をして、借り手が決まりやすいような家賃にするようにしましょう。

 

家賃対策を考えなくてはならい時期

春と秋は入学や転勤などで、人の移動の多い時期ですから、入居者が決まりやすいのですが、

それ以外の時期は賃貸物件の借り手が少なくなります。

そのため、人の移動の少ない時期になっても、入居者が決まらない場合は、

家賃のことも考えなくてはなりません。そのまま放置しておくと、長期間空室となってしまう可能性があります。

 

安易に家賃を下げるのは要注意

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一度下げた家賃を、上げるのは大変に難しいことです。

時間の経過と共に建物も室内設備も古くなって行きますので、通常家賃は次第に下がる傾向にあります。

その流れに逆らって家賃を上げるには、何らかの理由がなくてはなりません。

 

礼金や敷金を下げる

賃貸契約をする際に、礼金や敷金を支払うようになっています。

礼金は部屋を貸してくれることへの感謝の印として家主に支払われるお金で、

敷金は部屋が傷んだ時の修復費用として預かるものです。

この礼金や敷金を、入居者がなかなか決まらない時に、一時的に金額を減らしたりすることで、

入居者希望者を集めることができます。一時的な礼金・敷金の減額であれば、次に入居者を募集する時に、

また通常通りの金額に設定しても問題ありません。

 

入居後一定期間だけ、家賃をタダにする

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入居者が何ヶ月も決まらないようなら、入居後一定の期間だけ家賃をタダにすることも考えてみるべきです。

家賃をタダにするのですから、その間利益を得ることはできませんが、

空室にして部屋が傷んでしまうよりはマシです。

しかし、家賃をタダにするということは、かなり特殊なことですから、契約書にはタダにする期間や、

一年間は住み続けることが条件であることなどを、明記する必要があります。

 

中期的な視点で考える

礼金や敷金を下げたり、一定期間家賃をタダにするのは気が引けますが、

1~2年の中期的な視点で考えるようにしましょう。

半年や一年空室が続いてしまうと、その間家賃収入をまるで得ることはできなくなりますので、

それを避けて中期的に利益を上げるようにする努力が求められます。

中期的に、どれだけの家賃収入があれば、十分に利益が出るのかを知っておけば、

具体的にいくら礼金・敷金・家賃を削っても問題ないかが分かるでしょう。

三田 照正

ライター三田 照正

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