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住んでほしくない人は断れない?契約自由の原則と外国人問題

147 views 2015.12.27

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不動産投資をする限り、どうしても入居してほしくない人が出ることがあります。

リスクマネジメントの点からいえば、できれば回避したいと考えるでしょう。

こうした行為を差別ととらえられることがあります。

たとえば、外国籍の人だからいやだとか、高齢だから心配だから断りたいとか出てくるでしょう。

こうした問題の内容と対処を考えておくことも、不動産投資としては重要な問題となるのです。

 

入居者を断ることができるか

不動産投資ですので、効率がよく安全なものにしなければいけません。

そのためには、入居者もしっかりと支払ってくれるだけではなく、

トラブルを起こしたりするリスクがない人にしたいでしょう。

これが効率に結びついてくるからです。

現代の様に、インターネットひとつでさまざまな情報が飛び交ってしまえば、

トラブル一つで入居者が一気にいなくなるかもしれません。

 

法律的に考えた場合、誰か特定の人に貸さなければいけないといったものはありません。

これが契約自由の原則です。

どんなことかといえば、独身の女性だけをターゲットにしていたマンションを経営していたとします。

入居者は皆女性ですが、女性専門であるということで入居しているのです。

それなのにもかかわらず、男性が入居を迫ってきたとしましょう。

この人を入居させれば、それまでの契約を反故にすることになるのですから、

この男性を拒否することができるのです。

もしかしたら、性的な差別であるというかもしれませんが、

ここは女性専用として契約をしてきた経緯があるのですから、差別には当たらないと考えることができるでしょう。

 

契約自由の原則

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基本的な考え方からいけば、契約自由の原則により、大家に選択権があると考えます。

高齢な人が若者ばかりの住宅に引っ越そうと考えている場合、何かあっても周囲に関心がない世代が多いため、お断りする。

これに問題があるとは言えないでしょう。

 

その一方で、外国籍の人の問題もあります。

東京オリンピックを控え、これから大きな問題になってくるはずですが、

この場合には、簡単に断れない可能性が出てくるのです。

 

これまでの契約書に、日本語でコミュニケーションが取れない場合には、

既存の住人とのトラブルになる可能性があるからお断りするといったことがなかった場合、

裁判になると敗北する可能性が出てきます。

そこに隠れているのが、外国人差別と人権侵害なのです。

 

外国籍の場合にはただ断るのは危険

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すでに判例が存在しており、不法行為と認め損害賠償110万円という判決を下しています。

実は、契約の段階で外国人籍の人は断ると記してあったとしても、

同判決の中でそのような締結を拒むことは認められないとされてしまいました。

こうした判決を盾に迫ってくることもあるでしょう。

何度も断っても来るようでは、そのうち折れてしまうことになるかもしれません。

 

そこで、こうしたリスクを発生させないように、保証会社を入れておくというのも対策です。

審査をしてくれますし、連帯保証人をつけるなど、対策をすることができます。

もちろん、大家自身が行うよりも厳しく審査をしますので、リスクを軽減することができるようになるのです。

 

実際問題としては、あまりこういったトラブルになることはありませんが、

潜在リスクがあることは承知しておかなければいけないでしょう。

 

米田 幸平

ライター米田 幸平

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