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説明責任を回避するために!不動産投資として致命傷となる事故物件

141 views 2015.12.27

最近では訳あり物件というものが注目を浴びるようになりました。

専門のサイトもありますが、テレビで取り上げられるようになり、こうした物件の存在を知った人もいるでしょう。

訳ありといってもいろいろなものがありますが、内部で自殺してしまった物件というのは、

通常の家賃設定のままでは借りてはもらえないものとなるでしょう。

不動産投資として考えた場合、こうした訳あり物件となってしまえば、利回りは極端に低下することになります。

それでも借りてもらえるのであればましです。

最悪は誰も借りてはもらえなくなるでしょう。

こうした事故物件を通常の物件と同じ扱いにする方法もないわけではないのです。

 

心理的な効果が重要となる事故物件

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事故物件となってしまった場合、心理的な問題が発生することになります。

そんなところは怖くて住みたくないと思うでしょうし、もしかしたら、お化けでも出るのではないか、

そんなことはなくても思ってしまうことでしょう。

後から知ったのでは、本当に嫌な思いをしますし、事前に知っていれば選ばないでも済んだと思うはずです。

そこで、事故物件を扱う場合には、入居予定者に対して、説明をする義務が発生します。

これが大きな問題となり、入居率はさらに降下してしまうのです。

不動産投資としては、致命傷ともなりかねない事態で、売却すら考えることになるでしょう。

しかし、それでも事故物件となれば、手がつかないことも珍しくありませんし、叩かれることも出てきます。

 

事故物件といっても、自殺だけとは限りません。

高齢の方が孤独死を迎えてしまうことが社会問題になっている通り、どこでも起きる可能性があるのです。

 

サクラを使ってでも

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こうした状態を回避し、説明義務をなくすための方法は、一度入居させてしまうことです。

なぜかといえば、重要説明事項として、事故が起きてから次の入居者に対しては説明義務が発生しますが、

何も永遠ではありません。

あくまでも次の入居者に対してということが重要なのです。

 

そこで、サクラでも入居者を入れてしまえば、次には説明する義務が消滅し、通常物件として扱うことができます。

これは実際に行われていることもあるのです。

偽装工作と呼ぶかどうかは、その人の倫理観によるところでしょう。

 

定期借家契約を上手に利用する

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もうひとつ、定期借家契約を使う方法もあります。

事故物件として、とにかく1年でも定期借家契約を結んでもらうのです。

通常の家賃では入居者は来ませんので、激安にしてでも入居してもらうように仕向けます。

最近では、そうしたサイトも多くなり、事故物件だということを承知で住む人も増えました。

格安になりますので、ねらい目ではあるでしょう。

 

定期借家契約を結ぶと、契約は更新できません。

つまり、低家賃で我慢するのは1年間で、次は通常物件として募集をかけられるようになるのです。

こうした方法は、昨日今日始まったものではなく、元からよく使われていました。

 

不動産投資としては、事故物件を出してしまうことは致命傷です。

倫理的な問題は別として、こうした回避方法があるということは知っておくに越したことはないでしょう。

 

米田 幸平

ライター米田 幸平

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