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前払家賃を貰うことは問題?民法から見る前払家賃の扱いと解釈

125 views 2015.12.27

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不動産投資に使う住宅は、家賃を貰うことになります。

この収入が投資の目的の一つになるわけですが、

前払家賃の取り扱いということも考えておかなければいけません。

契約した月の翌月分の家賃を支払ってもらう契約のことを指しますが、どうしてこうしたものがあるのか、

問題はないのか、いやだといわれたらどうするのかを考えなければいけないでしょう。

こうした事態は、リスクとして潜在しており、顕在化すると大きなもめ事になるためです。

 

先にもらう前払家賃

前払家賃とは、いまだ利用していない家賃の分を前もって支払うことを意味しています。

家を借りるというサービスを受けられる状態にすることが目的であり、

支払った側は沿う認識するということになるでしょう。

ただし、本当に効力が発揮されるのは、翌月になってからということになります。

ここがポイントで、前払金とは異なる性格を持っているのです。

 

名前が似ているのにと思うかもしれませんが、前払金は、仕入れに使う言葉であり、

最終的に仕入れとして計上されます。

つまり、継続して提供を受けるために支払うものではありません。

一時的なもので、まだ提供されていないサービスに支払うものと解釈するといいでしょう。

経理ができると理解できますが、こちらは流動資産で、前払家賃は費用となるのです。

 

ちょっとややこしい話にはなりますが、期間対応ともいえるものである以上、

いつまでも前払家賃を受けることはできません。

支払った時点から1年以内に完了する取引であるという決まりがあるのです。

不動産投資の家賃として考えれば、社会通念上はちょっと疑問にはなりますが、

1年先の前払家賃までは受けることができるかもしれません。

もちろん、こんなことを言えば、入居率はがた落ちになることは間違いのないことでしょう。

 

前払家賃と民法の解釈

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さて、ここで問題が出ます。

家賃というものは、民法の規定で見ると、毎月末に支払うことにしなければいけないと定められているのです。

なかなか知られていないことですが、民法第614条に家賃は月末と決められています。

ちなみに土地に関しては年末になっているのですが、この法律は任意規定なのです。

そのため、契約時において、当事者間で修正することができるようになっています。

つまり、同意することによって前払家賃を受けることは、何ら問題がありません。

逆に言えば、同意していないと、この前払家賃はいただけないともいえます。

その時は契約を結ぶことができないのですから、大きな問題とは言えないでしょう。

 

前払家賃は違法なのか

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この前払家賃を支払ってもらう意味を考えると、もしも、入居者が家賃を支払ったりしなかった場合、

この家賃を使い充当することができるようになります。

つまり、貸主にとっては保険の様な意味合いがあると考えることができるでしょう。

その半面で、貸主である大家が、突然部屋を貸さない、ぶち壊すと宣言する可能性も出てきます。

これは契約不履行になる可能性がありますが、これが家賃の支払いと比較することができる条件です。

 

よく考えてみても、突然部屋を貸さないといったり壊してしまったりする確率は、

家賃の滞納よりも低いことが誰にだってわかるでしょう。

そうなった時に、この契約がお互いのバランスを欠くようなものではないということがわかるはずです。

つまり、契約の履行という面で考えれば、公序良俗の範囲に収まっており、

契約としても有効なものであると考えられます。

それだけ、不動産を貸すということは、貸主側にリスクがあることでもあると解釈できるでしょう。

 

 

 

米田 幸平

ライター米田 幸平

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