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耐震性をおろそかにするべきではない!地震と不動産投資に関わる訴訟

286 views 2015.12.27

建物には所有者責任というものが課せられます

所有者なのだからこそ、管理をしなければいけないということです。

不動産投資としても、投げっぱなしにしてはならず、管理をしなければいけないということでしょう。

こうした所有者責任が大きな問題になるのが、地震などの災害に遭ったときです。

実際の裁判に合わせて考えたとき、

不動産投資として耐震性を考えておかなければいけないということがよく分かることでしょう。

 

地震というものが与えたインパクト

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東日本大震災は、日本人だけではなく、世界に衝撃を与えました。

耐震性の高いと思われていた日本の建築物が倒壊し、さらに津波によって跡形もなく消え去ったのですから、

信じることができない光景が広がったのです。

地震に耐えられた建物は、RC造りであった鉄筋コンクリートが多く、次いで鉄骨造り、

木造となったことは記憶に新しいことでしょう。

日本の木造建築は丈夫であることは間違いありませんが、

バブル期に作られたような木造作りはそこまで確かなものではなかったことは確かです。

 

新耐震法の施工以降の建築基準ということもあります。

昭和56年6月施行ですので、ここを境目として大きな違いが生まれています。

鉄筋コンクリートの建物だとしても、昭和47年あたりが境目になっている点とも似ているでしょう。

この年あたりから、鉄筋は丸棒から異形筋に変化しています。

強度の設計としてもまるっきり異なる建築物になったと考えていいでしょう。

 

アパートが倒壊し責任を問われた裁判

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もしも、自分が所有している住宅が地震によって倒壊し、被害を出したとしたらどうでしょうか。

不動産投資として、建物が消失して資産価値が0になったというだけではありません。

そこには明確な被害が発生しているのです。

 

阪神大震災の時の事例がありますが、アパートが倒壊し1Fに住んでいた住人4人がなくなった事例があります。

ほかにも多くの人がなくなっていますが、この事例の場合には、

建物の耐震性に問題があったからこそ耐えることができずに倒壊し、被害を出したのだと訴訟になったのです。

相手取ったのはアパートの大家なのですから、不動産投資としても見逃すことができない事例でしょう。

結果として、損害賠償請求を認め、遺族に対して1億2千万円の支払いを命じたのです。

地震という自然現象があったことは認めたものの、

建物の所有者にも責任をとるべきだという判決を下しています。

 

耐震性の問題が顕在化するリスク

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ここで考えなければいけないのは、不動産投資として、どんな建物でもいいのかということでしょう。

潜在的なリスクとして、耐震性が低ければ、顕在化する可能性はゼロではありません。

それどころか、巨大なリスクとして存在することにもなるでしょう。

立地条件としては優れていても、耐震性の問題を無視すれば、もしもの時には、

投資どころではなくなるぐらいのリスクを抱えることになるのです。

 

耐震性は、素人ではわからない部分もあることは確かです。

それでもRC造りを選んだり、築年数に配慮したりすることは重要でしょう。

特に境目になっている時期の物件は、できるだけ考慮して置くことが、

リスクマネジメントとして重要になることは間違いありません。

 

 

米田 幸平

ライター米田 幸平

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