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不動産投資には守るべき鉄則がある!?デッドクロス物件の脅威と取り扱い方

214 views 2015.12.27

鉄則は守るべき?

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不動産には守るべき鉄則があります。

それは法律のように条文としてルール化されているものではなくて、

暗黙の了解や一般的にこうすべきという慣習の中にあるようなものと同じです。

不動産を知っているものならばこう動くだろうとか、こうすべきだろうということが、

まだ不動産を始めて間もない人にはわからないところもあるわけです。

ではそのルールに合わせて鉄則は守るべきなのか。

それは実際に取引までに効率的な手順を構築しているのがその業界の姿なので、

素直にそのルールを身につけることが大事です。

あとから、どうしてこれがダメなんだと言われても、

そうなのだから仕方がないと言われればそこに意味はないからです。

そんなことに手間取られるよりも堅実で確実性の高い物件に目を光らせることに集中できるように、

余計なことは最初にまとめて身体にしみこませた方がいいわけです。

 

デッドクロス物件の脅威とは?

意外と不動産業界で手を出してしまいやすい物件にデッドクロス物件というものがあります。

別にそういう物件が新築の段階からあるわけではなくて、そうなる物件をもっていることが、

デッドクロス物件の脅威と言えるかもしれません。

言葉が先行していてわかりにくいことが多いのですが、

簡単に言ってしまえば、住宅で損失を出してしまうような物件かどうかということです。

正確には少し違うのですが、建物というのは基本的に購入した時に

その耐年数から減価償却の期間が決められるので、

計上する支払いに対して利益を先行させることができるものとされています。

ところが、この所得税や税金の幅から極端にマイナスへとシフトする、

つまりデッドクロスした状態になる年数というのが来ることがあります。

そうなった物件を所持していること、それそのものの脅威こそデッドクロス物件ということです。

 

デッドクロス物件はなにがマズイ?

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まずこのデッドクロス物件を所有していることの一番の問題は何でしょうか。

それは単純明快で、物件価値が本来あるべき利得を大きく上回ってしまうことにあります。

いわゆる資産価値による負の側面でしょう。

これによって、ある物件を保有していても、

このデッドクロス物件を一つ持っているだけで資産価値を大きく下げてしまい、

最終的にはそんな物件をもっている所有者にまで責任が飛び火しかねないということもあります。

これは数件の不動産を保有しているだけの資産家とはまるで状況が異なります。

 

対する銀行への方策

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資産家と投資家では何が違うのかといえば、

それは不動産投資が銀行から支援を受けて投資専用の貸金を受けているという点にあります。

利回りからローンを支払っていくことでそれが成立しているのに、

その状況が逆転してしまうようなことは銀行も避けたいのです。

ここで、明確にデッドクロス物件をもってしまったことがどうしてそうなったのかがはっきりしなくては、

銀行側はその人に対する保証を減らしてしまうのです。

そうなれば、大きな金額を動かして投資を行いたい時に、

貸してもらえないというような状況が発生しかねないのです。

これを解消するためには、いかにデッドクロス物件を生まないか、

持たないかと行ったことを念頭に物件を慎重に探すことしかないのです。

 

河合 清彦

ライター河合 清彦

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