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不動産投資に使われる利回りの真実!3種の利回りとは?

136 views 2015.12.27

不動産投資で重要となる利回り

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不動産投資で使用される利回りとは、投資用物から得られる件年間の収入を、

物件を購入した価格で割ったものです。

この利回りが大きいほど、より短い期間で購入費用を回収することができますから、

効率的な投資であると判断することができます。

投資用物件を購入する際は、この利回りを計算して、購入するかどうかを判断することになります。

 

3種類の利回りが存在する

しかし、この利回りには、表面利回り・想定利回り・実利回りという3種類が存在することに注意を

しなくてはなりません。

この3種類の内容を理解せずに、利回りの計算をしてしまうと、思った通りに不動産投資が行うことができません。

 

表面利回り

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投資用不動産に広告などで、使われる利回りが表面利回りです。

一年間入居者が入っていると考えて収入を計算して、物件の購入価格で割ったものです。

毎月5万円の賃料の物件であれば、年間の収入が60万円、物件の購入価格が1000万円の場合は、

表面利回り6%となります。

 

想定利回り

この想定利回りも、不動産業者が、購入者に説明する際に用いられるものです。

表面利回りとの違いは、物件からの年間の収入を、現在の状況から予測したものにすることです。

一年間、常に入居者が入っているとする表面利回りよりも、低い利回りとなりますが、

空室率を正確に予想することが難しいのが問題です。

利回りを高く見せるために、空室率を低目に設定していることも多いので、注意が必要です。

どのような根拠で、想定利回りを計算したかを、聞いてみるようにしましょう。

表面利回りと想定利回りは、参考程度にした方が良いでしょう。

 

実利回り

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建物管理費や修繕積立金・各種税金・保険料など、

物件を維持するために必要な経費を考慮したのが、実利回りです。

年間賃料からこの必要経費を引いたものを、物件を購入するために支払った費用で割って計算します。

実利回りが、不動産投資の実態に一番近いものになりますので、この利回りを参考にするのが良いでしょう。

そして、さらに万全を期すためには、物件の近くの不動産の状況を調べて、年間賃料を空室率も考慮しましょう。

実利回りについては、不動産業者は計算してくれないと考えて、自分で計算をしなくてはなりません。

簡単に計算をすることができますから、間違わないように落ち着いて何度も計算をするようにしましょう。

この実利回りの計算を、投資用物件の購入と投資用物件の運営の基本となる大切な指標です。

実利回りをもとにして、長期的な不動産投資の計画を立てますので、しっかりとしておかないと、

不動産投資で確実に利益を出すのが難しくなってしまいます。

 

利回りの相場

不動産投資の情報サイトなどには、物件の種類や地域ごとの利回りの相場が掲載されています。

この相場を読む時には、表面利回り・想定利回り・実利回りのどの利回りが使われているのかを、

判断する必要があります。

購入予定の物件を実利回りで計算したのに、表面利回りと比較したのでは意味がありません。

また、表面利回りを実利回りと勘違いして物件を購入してしまうと、当初考えていたほど、

利益を出すことができないでしょう。

 

三田 照正

ライター三田 照正

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