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それでリフォームは正しいか?誰の目線になるのかが重要なリフォームと不動産投資

130 views 2016.1.3

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リフォームを考えることは、不動産投資の基礎ともいえる部分です。

入居者がいないことには利益を生むことができない不動産投資ですので、

いかに魅力を引き出し、付加価値をつけるのかということが重要となるでしょう。

ですが、なんでもリフォームすればいいというわけではありません。

リフォームということをしっかりと理解し、魅力を高めることができなければ、

逆効果になってしまうこともあるからです。

 

リフォームは初期の段階に

リフォームをするうえで、いったいどんなデザインにしたいのか、イメージを持つことが重要です。

イメージなくして、行き当たりばったり行えば、

統一性のないリフォームとなり、使い勝手の悪い物件になってしまいます。

非常に多い例ですが、自分がいいと思ったリフォームは、ほかの人がいいと思うとは限りません。

入居者を増やすために必要なものであるということを、明確にしていかなければいけないでしょう。

 

基本的なことですが、リフォームはお金がかかります。

それも収入が発生する前に行わなければならず、それだけの負担になることも重要です。

一度うまくいけば、入居者が転居したときも、

クリーニングといった軽い負担だけで済ますことができるようにもなります。

そのため、できるだけ、初期の段階に手を入れることが重要となるでしょう。

 

高級なことよりも新しいこと

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リフォームといっても、何でもかんでもお金をかければいいわけではありません。

家賃収入が5万円なのに、リフォームに100万円かければ、

金利を無視した場合でも回収に20か月必要になってしまいます。

ならば、4万円で貸し出して入居者を募ったほうが、利益を上げることができるでしょう。

20か月の間に、80万円を生むことができるからです。

5年間ということで考えれば、リフォーム後に200万円を生みますが、

4万円で貸しても240万円生み出します。

本当にいくらかけられるのか、まずは計算することが必要でしょう。

 

入居者の目線で考えることも必要です。

最高級品でリフォームしたとして、そこまでの価値に気が付くかどうかは疑問でしょう。

それならば、安くても新しいものであることが重要なポイントになってくるはずです。

 

エアコンとして考えてみると、最高級エアコンを見分けることができなくても、

これは新しいかどうかはわかるでしょう。

新品のエアコンを入れたので、電気代も節約できるといわれたほうが、

最高級品の古くなったエアコンよりも魅力があるのです。

故障というリスクに対応することもできるのですから、お金をかければいいということではありません。

 

リフォームの目的は何か立ち返る

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自分好みの部屋にリフォームすることがプラスにはなりません。

つまり、万人好みのデザインにすることが、不動産投資で空き部屋を作らないようにするコツともいえるでしょう。

へたな特色があっても、それは使いやすいものにはつながりません。

日本人の気質として、奇抜なものよりも、無難なものを選択する傾向があります。

 

クロスに目立つものを使い、人の目を惹くことはできますが、それが入居につながるわけではありません。

何もない白い壁のほうが、自分でいろいろと工夫できる余地があり選択されることは、

自分が目立つクロスを選択するのと同じことなのです。

 

入居者がいなければ、不動産投資は1円も利益を上げることができません。

いったい誰の目線が重要なのか、今一度考えることが、リフォームの重要な目的となるのです。

三田 照正

ライター三田 照正

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