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ワンルームマンション投資は中古物件に限るって本当ですか!

154 views 2016.1.3

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一時期、ワンルームマンション投資の勧誘電話が盛んだったことがありました。

東京都内の学生需要を当て込んだものも多かったように記憶します。

最近、この手の電話勧誘が少なくなったように感じますが、

ひと通りワンルームマンションが建ってしまったということなのでしょうか。

そんなこともないでしょうが、もしそうだとしても、

これからはワンルームマンション投資ができないのかといえば、そんなことはありません。

狙いは中古物件です。

 

なんといっても投資は自己資金でやるのが最強

ファミリータイプのマンションに比べれば、はるかに少ない金額ではじめられるのがワンルームマンション投資です。

とはいえ、不動産投資である以上、それなりのお金が必要なのも確か。

資金が無ければ融資を受ければよいとの考え方もありますが、借金はなるべくしたくないもの。

自己資金での投資にこしたことはありません。

借入金には利息も付きますしね。

新築であれば結構な額の融資を受けないと手が出せないという人でも、

中古物件なら自己資金で間に合うケースも多いでしょう。

それでも、ビジネスとして考えた場合は、融資を受けて参加するもの悪いことではありません。

 

新築ワンルームより中古の方がいろいろお得

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ワンルームマンションは当然ですが単身者が入るマンションです。

単身者が数多く賃貸物件を必要とする地域でなら十分に投資価値があります。

そうなると、必然的に人口の多い都市部、できれば大学の通学圏内や若い男女に人気の街に

チャンスが生まれることになります。

しかし、この条件に当てはまる土地となれば、物件価格もけっして安くはないでしょう。

新築となれば、投下資本を回収できるのか不安になる部分でもあります。

完成したものの入居者が決まらないということになれば焦ります。

そこへいくと中古物件の場合は、既に住んでいる住人がいるのです。

ここが大きなポイントといえます。

最大の不安点は、その入居者が家賃を払ってくれなくなることですが、これは新築でも同じこと。

それどころか、新築で入居した借主がいきなり家賃滞納してくることもあり得ます。

中古であれば、そのあたりの事情も含めて物件選びができるというものです。

また、中古物件であることで初期投資も新築よりずっと抑えられます。

前のオーナーが物件を手放す理由にもよりますが、基本的には安く買えるのはよいことです。

さらに、物件が小さいことで管理コストも抑えられます。

 

同じ中古でも空き家のワンルームには注意すべし

中古ワンルームのメリットとして、すでに住人がいることをお話しました。

では、空き家になっている部屋をどう判断すればよいのでしょうか。

時期的なものなど空室になる要素はいくつかありますが、

ここは楽観的にならず確定的な事実としての「現時点で誰も住んでいないこと」を重視すべきです。

この場合、何もしなくても次の入居者が現れるかもしれませんが、そんな保証はどこにもありません。

その部屋を簡単にあきらめられないのであれば、マンション全体の空室率を確認します。

他にもぞろぞろ空室があるようなら、なんらかの問題を抱えている物件だと判断できます。

これは、入居者がいる場合にもいえることで、他の部屋が空きだらけなら自分のところだけ入っていても喜べません。

仮に、致命的な問題がないとしても、入居者を誘引するための手は打たなければなりませんし、

下手をすれば全面リフォームという話にもなりかねません。

はじめからそのつもりであれば問題ではないですが。

 

当たれば儲けものですか?

いえいえ、ワンルームマンション投資はギャンブルではありません!

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なんのためにワンルームマンション投資をするのか。

ここをハッキリさせておかないと失敗する可能性が高くなるのではないでしょうか。

一攫千金のようなイメージで不動産を見ていると、ギャンブルと一緒になってしまいます。

バブルの夢は夢として、地に足をつけた投資家でいたいものです。

そのためには、本当に優良な物件だと思える部屋が見つかるまで、じっくり待つことも必要です。

そして、本当に優良な物件とは、自分がそこに住んでみたいと思える物件かも知れません。

三田 照正

ライター三田 照正

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