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繰上げ返済は味方となるか?デメリットも知ったうえでの活用が重要

209 views 2016.1.4

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不動産投資ということを考えると、繰上げ返済は必ず考えることでしょう。

ローンの負担を減らし、変動金利のリスクに対応できる繰上げ返済は、強い味方であることは間違いありません。

しかし、実はデメリットも存在します。

メリットと併せ、いったいどんな時期にどれだけの繰上げ返済をするべきなのか、

計画を立てるためにも考えておかなければいけません。

 

強い味方である繰上げ返済の種類

繰上げ返済は、確実に返済総額を減らすことができる方法です。

2つの方法がありますが、期間を短縮する期間短縮型と、

月々の返済額を減らしていく返済額軽減型があることを知らなければいけないでしょう。

 

期間短縮型は、ローンの返済期間自体を短くする方法です。

つまり、返済する回数自体を少なくする方法で、返済総額を大きく減らすことができます。

その代わりに、月々の返済額は何も変化しませんので、変動金利型にしている場合には、

リスクが残ることになるでしょう。

それでも、期間が短くなることにより、変動する回数を少なくすることができるメリットを持っています。

 

もう一つが、返済額軽減型であり、月々の返済額が減ることにより、

変動金利型の持つリスクを軽減させることができきるのです。

しかし、返済回数が減るわけではないため、返済総額に対しては、期間短縮型ほど効果を上げることができません。

出費がどこかで増えることが予想できるのであれば、月々の負担を軽減できる方が有利になることも多いでしょう。

 

デメリットもあることを理解

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便利な繰上げ返済ですが、デメリットもあります。

基本として、繰上げ返済は、早期にスタートしたほうが高い効果を出すことができます。

後になればなるほど、金利負担が大きなものになるということもありますし、

変動金利から受けるリスクも強まる可能性があるからです。

ですが、何が何でも繰上げ返済でなければいけないのかといえばそうではなく、

計画を持って行動しなければいけません。

 

繰上げ返済を進めるということは、それだけの現金を使うことにつながります。

返済負担を軽くすることはできても、キャッシュフローの悪化を招くことを重々承知しなければいけません。

当然貯金が減るわけですから、不動産投資のリスクに対応できなくなってしまう可能性も出てくるのです。

 

どれだけ貯金に回すべきなのかは、不動産投資だけを考えれば、

リスクを計算することによって算出することは可能でしょう。

しかし、計算することのできない、空き部屋の問題は現金を残しておくことでしか対処することができません。

そのため、最低限として、半年程度の空き部屋に対応できる金額を、経費にプラスして考える必要はあるでしょう。

これは最低限のリスク対応ですので、何でもかんでも繰上げ返済に回すことが正しいというわけではないのです。

 

繰上げ返済をすることにより、住宅ローン税額控除を受けられなくなります。

返済額が少なくなったり、期間が短くなってしまったりするのですから当然でしょう。

単純ですが、100万円の繰上げ返済をするとするのであれば、

控除率1%につき控除額は1万円減少すると考えることが可能です。

意外に大きなものですので、考慮するべき要因でしょう。

 

貯金を投資してしまったほうが・・・

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こうした問題を定義すると、貯金を投資に回したほうがいいのではないかと考える人もいるでしょう。

確かに一理あるようで、実は大きなリスクを抱えています。

繰上げ返済によって得られる利益と、投資をしたことによる利益を比較してみてください。

確実に繰上げ返済のほうが利益がありますし、リスクが少ないものなのです。

三田 照正

ライター三田 照正

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