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収益性を考えるのならここは抑える!グロス利回りとネット利回りの違い

337 views 2016.1.4

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不動産投資を考えるうえで、リスクをどうとらえるのかが重要です。

リスクマネジメントができないようでは、不動産投資はうまくいかないでしょう。

その一方で、収益モデルとしての表面利回りのいい物件を探すということも出てきます。

しかし、ここに考え方の矛盾があり、リスクマネジメントの肝となる部分が隠れているのです。

 

表面利回りと一緒に考えなければいけないリスクの問題

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表面利回りとは一体何かといえば、年間賃料を不動産購入価格で割ったものです。

誰もが目にするものでしょうし、判断基準ともなります。

しかし、これを本当に理解しているかといえば、おそらく違うでしょう。

 

まず、表面利回りのいい物件ほど、投資に適していると考えがちです。

10%の表面利回りは、8%の表面利回りよりもお得であるということは、確かに間違ってはいません。

ですが、落とし穴があるのです。

 

それは、表面利回りが高くなると、リスクも高くなるということでしょう。

なんでと思う人もいるかもしれませんが、ひとつ年間収入というところから考えてみてください。

同じ年間賃料を得られる物件があったとします。

この場合、表面利回りを左右するのは、不動産購入価格になることは単純にわかるでしょう。

立地条件ということを加味していくと、Aは表面利回りが低いけど中心部にある、

Bは表面利回りが高いけど中心部から離れていると考えることができるはずです。

そうなると、空室になりやすいのはどちらかといえば、表面利回りの高いBであることは、

不動産投資を考えている人なら一目瞭然でしょう。

つまり、表面利回りが上がるとリスクは上昇し、表面利回りが下がれば、

リスクも必然的に下がっていくことがわかるはずです。

 

表面利回りばかり追いかけていると、リスクにつぶされてしまう危険性が高まります。

これが不動産投資の大原則でもあるのです。

 

正確な利益をはじき出す実質利回り

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それじゃ何を指標にすればいいのか、きっと迷うことでしょう。

そこで出てくるのが、想定している家賃収入から、経費を引いて考える実質利回りです。

償却前営業利益とも呼ばれますが、満室時で考え、部屋だけではなく、駐車場や共益費もすべて計算に入れます。

さらに、空室・貸倒損失をマイナスすることで、想定年間賃料を計算することができます。

さらに、年間費用も想定し、維持管理費、租税公課、保険料といった費用をすべて計算し減算するのです。

いかに正確にシミュレートするのかというところがポイントになるといえるでしょう。

これにより、正確な収益性をはかることができるようになるのです。

これを表面利回りのグロス利回りに対して、ネット利回りと呼ぶこともあります。

 

リスクマネジメントをするのであれば、これも第一段階と呼べる部分でしかありません。

この数式では、実際に借りてくれる人がいるかどうかということは判断していないからです。

そこまでシミュレートして、初めて収益が出るかどうかを判断することができるようになりますので、

細かに検証していくことが必要であるといえるでしょう。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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