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仲介手数料っていったい何?不動産投資に関わる経費と不動産業界の問題

126 views 2016.1.4

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不動産取引というものは、独自のルールが存在します。

法律で決められているものもありますが、一般的な商品の取引とは少し異なる性格を持っているのです。

不動産投資を考えるのであれば、必ず不動産を手に入れなければいけないでしょう。

そのためには、こうした不動産業界のルールを知らないと、経費の計算ができなくなってしまいます。

 

仲介手数料とは何か

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不動産を取引する場合、仲介手数料ということを耳にするでしょう。

この仲介というのが、不動産独特で、売り手と買い手の間に入る方法を指します。

契約を成立させた時点で、手数料を両者から徴収するのです。

売り手とすれば、自分で交渉する手間がなくなりますので、かなり便利な方法となるでしょう。

買い手としても、仲介者が専門業者ですので、素人同士で取引したりするリスクを回避することができるのです。

 

ここで考えておかなければいけないのは、仲介は成功報酬であるということでしょう。

契約が成立して、初めて報酬が発生するのです。

成立以前に報酬は発生することがありませんので、事前に要求されたりすれば、それは違法な取引である可能性があります。

こうしたことに騙されたりしないようにしなければいけません。

 

仲介とは違う関係

ちょっと考えてみるとわかりますが、仲介というものには、不動産会社のほかに売主という存在があり、

三者の関係があって初めて成立することがわかるでしょう。

つまり、売主という第三者がいなければ、仲介手数料はかかりません。

 

なんだかおかしいと思った人は、売主が不動産会社であるということを考えてみましょう。

所有者は不動産会社ですので、仲介する相手が存在しません。

自分で売ることができるのですから、仲介者を挟む必要がないのです。

この場合には、仲介手数料は発生しないということになります。

 

ここで、もう一つの取引があることを忘れてはいけません。

それが代理です。

少しややこしくなりますが、売主本人に代わって不動産を売却しようとするのが代理です。

仲介を依頼するというのは、何も1社に絞る必要はなく、

売ってもらったところに手数料を支払うことで成立しています。

ところが、この代理は本人に代わって不動産を売却しようとしているのですから、いっぱい存在しません。

本人が複数存在したら、それこそ取引は成立しなくなるでしょう。

 

この代理の場合、原則的には仲介手数料が発生することになります。

しかし、本人に代わって取引をすることになるため、別途契約を結び、

仲介手数料を取らないとすることもできるのです。

このあたりは、かなりややこしい部分ではありますが、取引としては全く異なる様態であるといえるでしょう。

 

経費の問題まで考える

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宅建業法には、仲介手数料の上限額が設定されており、

仲介を行ったことで両者から手数料をとることも問題はありません。

ですが、不動産投資を考える側からすると、

ここで大きな経費を取られている事実を把握しておかなければいけないでしょう。

 

視点を変えて、不動産会社として、手数料が片側からしかもらえない片手といった状態だったらどうでしょう。

両方からもらえる両手の物件のほうを優先して勧めていったほうが、利益が上がるのですから、

片手は後回しにせざるを得ません。

どんな優れた物件であっても、優先は両手なのです。

この背景には、専売契約の問題などもあります。

良い物件だと思っても、こうした手数料によって経費が変わってきますので、

一歩先に進め考えて判断することも、不動産投資には重要なのです。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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