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不動産投資が確実であるのには意味がある!キャピタルゲインとインカムゲインを知る

134 views 2016.1.4

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投資というものの考え方の一つに、インカムゲインとキャピタルゲインというものがあります。

不動産投資として考えた場合、賃料収入はインカムゲインにあたり、売却時に値上がりした分の利益はキャピタルゲインになるのです。

この二つを考えると、不動産投資が危険なリスクを伴うものなのか、実は違うものなのかということが見えてきます。

単に危険という言葉ではなく、社会性の背景もあったことを知らなければいけません。

 

キャピタルゲインが招いた大きなリスクと計算の甘さ

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現在の不動産投資を考えた場合、インカムゲインを狙ったものになります。

中には、キャピタルゲインも期待することができると解説している場合もありますが、現在の不動産売買の状況を見れば、それがいかに机上論であり空論であるかはわかることでしょう。

ところが、これまでの日本の不動産投資は、このキャピタルゲインが中心だったのです。

それの名残があるため、いまだにキャピタルゲインの話をしたりすることがありますが、これがリスクの元凶でもあることを知らなければいけないでしょう。

 

キャピタルゲインが中心に据えられていたころ、不動産投資ファンドが大活躍していました。

不動産市場が好況であり、短期で借り入れを起こし、不動産価値が上昇してきた時点で売却を繰り返し、キャピタルゲインを稼いでいたのです。

一般的に住宅を建てて、家賃収入を考えた場合、短期で借り入れすることはまずないでしょう。

インカムゲインである家賃収入は、そんなに巨大な利益を生みません。

だからこそ、長期の借入れにして返済をしていくことを考えたのです。

 

ところが、キャピタルゲイン狙いの場合には、価値が上がれば売ってしまうのですから、長期に寝かせる必要はありません。

金利もかさみやすい長期借入れにする理由もないのです。

これも不動産価値が上昇していればこそ成り立っていたことでしょう。

現在の様に価値は上昇しないどころか、下落してしまうような状況では、キャピタルゲインを狙って不動産投資をすることはできず、ほとんどのファンドが経営破たんしたのです。

よく考えれば、当たり前のことだったのですが、短期借り入れから長期に借り換えも進まず、不動産を売れば赤字になっていったのですから、破たんするのも当然でしょう。

その流れを読むことができなかったのですから、不動産ファンドの敗北なのです。

投資として、期待利回りが高かったため、どんどん借入金比率を高めていったのも、原因の一つでしょう。

それだけリスクの上昇を招くのですから、ハイリスク・ハイリターンになっていたのです。

 

インカムゲインを狙うのであれば不動産価値は関係なし

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では、インカムゲインがなぜそんなリスクがないのかといえば、不動産価格の変動はあまり影響しないからです。

不動産としての価格が購入時より下落したとしても、家賃を変えなければインカムゲインは変動しません。

元より、売却目的ではないのですから、購入後の不動産の価値の変動は関係がないのです。

それも自己資金が中心となっていれば、金利の変動にも悩まされることもありません。

金融危機がやってきたとしても、大きなリスクとはなりもしないのです。

こうした面からも、不動産投資は、リスクの少ない投資方法となりました。

そのためには、できるだけ自己資本比率を高めることも必要となりますが、確実性の高い投資であることは、間違いがないのです。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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