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不動産投資に必要なDSCRとはなにか!自己資金と借金の関係をひも解く

199 views 2016.1.4

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不動産投資をする場合、いったいどれぐらいの自己資本が必要になるのか、考えたことがあるでしょう。

できるだけ小さな資金で始めてみたいと思う人もいるはずです。

こうした自己資金や借入金は、ある程度計算から導き出すことができます。

投資には様々な計算式があり、不動産投資にも活用することができるのです。

 

自己資金の量と問題

単純なことですが、借入金を増やすことは、それだけ自己資金を少なくすることができます。

自己資金10%程度といわれている昨今ですが、これがすべてではありません。

自己資金を少なくするということは、それだけ収益が上がってきたときに自己資本利益率が高くなります。

自己資金に対する利益率を表す指標ですが、少ない投資で大きな利益を上げられると考えていいでしょう。

 

同時に、借入金の比率が高くなれば、リスクが上昇してしまうことになります。

金利の変動に弱くなり、何かあった時に返済が苦しくなる可能性も出るでしょう。

収益は入居者がいなければ発生しないのですから、その間に借入金が大きすぎると焦げ付く可能性だってあるのです。

 

ですが、実際問題として、全額自己資金で行うことにもデメリットがあります。

借金をするということにメリットがあるのですから、そこも踏まえておかなければいけないでしょう。

 

借金は悪じゃない

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借入金のメリットとは何かといえば、自己資金をはるかに上回る投資ができるようになります。

レバッジと呼ばれますが、どれだけレバッジを効かすことができるかというのも、利益に重要な意味を持つでしょう。

不動産という担保があるため、借入金を増やすことも難しくありません。

一般的な投資では、そうは簡単にいかないことも、資産があるからこそできます。

利子に関しては、経費算入が認められており、これだけでも節税できる点も加味しなければいけません。

もちろん、相続税としての評価額も、借入金の分だけ減算でき、マイナスの財産にすることができるのですから、相続税対策としても外せないのです。

自己資本利益率でもわかる通り、投資自体の効果を高めることもできるでしょう。

 

こうしたメリットがある以上、これをデメリットとしてとらえるだけでは意味がありません。

ただし、自己資金比率が下がると、それだけ返済時のリスクが高まるのですから、不動産経営自体がとん挫する可能性も持っているのです。

 

DSCRとNOIの関係

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借入金の判断基準の一つとして、借入金返済の安全性を見るためのDSCRという指標があります。

分子には、NOI償却前営業利益を起きますが、これは、年間の賃料収入からあらゆる経費を引いて算出した数値です。

キャッシュフローを表しており、実質利回りを計算する場合にも利用しているでしょう。

分母は借入金額で、これを計算すると指標が出てくるのです。

 

この指標が1以下の場合、返済は厳しいものになることは簡単にわかるでしょう。

借入金額に対して、利益が少ないため1を割り込むのです。

余裕を持って考えなければ、リスクに対応することができないため、1.2以上の数値になるようにすることが最低条件といえるでしょう。

あくまでも最低条件であり、リスクの変動を考えるのであれば、1.5以上を判断基準にすることが求められるのです。

 

この計算を進めていくと、いったい借入金額はどれぐらいで、自己資金はどの程度用意するべきなのかが見えてきます。

リスクマネジメントの第一歩でもありますので、活用してみることいかに重要な数値を表しているかわかるでしょう。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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