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不動産投資に必要なローンと金利は理解済み?リスクマネジメントも考えた運用を

123 views 2016.1.4

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不動産ローンは、不動産投資に欠かすことができない資金調達方法です。

レバッジを効かすためにも融資を受けることができるように考えていくことは、投資として考えた場合に重要度が高いことがわかるでしょう。

どんなローンがあるのかということも考えるべきですが、金利という問題も切り離すことができません。

直視して判断しなければいけないのが金利ですので、どんな形になるのか知っておく必要があります。

 

金利の形を知ること

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不動産投資に使う不動産ローンは、金利は大きく分けて2つです。

変動金利型と固定金利型で、このあたりは住宅ローンと同じでしょう。

 

変動金利型は、その名前の通り、時期に合わせて変動していく金利方法です。

大体が半年に1度見直しがかかりますが、返済額も変動することがあり、こちらは大体5年に1回見直しされます。

だからといって、法外な金利にすることは認められていないため、返済額が増えたとしても、それまでの返済額の1.25倍までとしなければいけません。

固定金利よりも金利は低く設定されていることが多く、有利に働くことも多いのですが、金利の変動により、運用計画が変わってくる可能性も忘れてはいけないでしょう。

自分がいくら頑張ったとしても、金利は社会的な問題から影響を受けてしまうため、操作できない問題であるということも重要です。

 

固定金利型は、返済までずっと同じ金利で返済する方法です。

どんなに社会情勢が変わったとしても、固定金利には影響がありません。

基本的に、変動金利よりも高く設定されやすい性格を持っていることから、投資として考えると変動金利型のほうが有利であることは否めないでしょう。

しかし、住宅問題でよく起きる、変動金利による返済計画のとん挫ということが起きません。

計画を立てたら、途中で変更する必要がなく、安定しているというメリットは、非常に大きなものとなるでしょう。

 

忘れてはいけないこととして、返済期間が長くなればなるほど、金利設定も高くなる傾向があります。

中には、ある一定期間を超えれば安くなることもありますが、これはかなりまれです。

さらに、銀行の中では扱っていないこともよくあります。

このあたりも、計画としてどんな銀行と交渉するべきかというポイントになりますので、事前に調査しておくことが重要でしょう。

 

変動金利のリスクに対応するために

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変動金利型は、社会問題になることもあるほど、大きな影響を与えることがあります。

半年に1回金利の見直しに上限が決まっているとしても、ずっと金利が上がっていってしまうリスクが消えてしまうわけではありません。

数年後には、驚くほどの金額を返済しなければいけない状況だって生まれるのです。

 

このリスクを軽減する方法は、繰上げ返済でしょう。

返済とは関係のない時点で返済していくことにより、直接元本を減らすことができる方法です。

利益が出た分を貯金しておくことも、リスクマネジメントとして重要ですが、繰上げ返済していくことで、金利上昇のリスクを減らすことができます。

 

見方を変えれば、金利は経費としての計上が可能です。

それだけ節税につなげることもできるだけではなく、物価も上昇していることを示しているのですから、景気も良くなっていることでしょう。

悪いことばかりではないのですから、うまくリスクマネジメントしていけば、不動産歳としては問題がないのです。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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