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不動産投資の利回りを理解することが入り口!リスクを知るために重要なポイント

128 views 2016.1.4

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投資は、損をするために行うものではありません。

そんなリスクを抱えて行うぐらいであれば、最初から回避するべきでしょう。

不動産投資でも同じことで、利益を出すことを考えていかなければいけません。

安定的な収入を出すためには、いくつかのポイントが重要となるのです。

 

利回りを知ることがスタート地点

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不動産投資において、利回りを知ることは、とっかかりにもなる重要なポイントでしょう。

利回りの低い商品に手を出すことは、初めからリスクを背負うことになるかです。

 

利回りも大きく分けて3つあります。

表面利回りと想定利回り、実質利回りになりますが、これらの特色の違いを理解しておかなければいけません。

 

表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれるもので、大雑把な計算であると考えるべきです。

年間収入を購入価格で割って求めるだけのもので、その名の通り表面だけしか見ていません。

不動産投資用の資料などには、表面利回りの良さを前面に出してくることもあるでしょう。

しかし、これは本当に表面だけですので、あまり信用してはいけません。

 

次の想定利回りは、年間収入を想定にします。

賃料相場をもとに計算するのですが、表面利回りよりも実際のものに沿っています。

それでも、これもあくまで想定です。

都合のいい考え方が混じっており、投資として考えるのであれば、今一つ信用にはなりません。

 

実質利回りになると、かなり信用性が上がってきます。

想定利回りに対して、かかる経費すべてを引き、購入価格で割って100をかけているところが重要です。

理想として想定利回りを使っていますが、絶対に入居者がいるというわけではありませんので、想定利回りしか使いようがありません。

しかし、かかるであろう経費を加味して計算しているため、かなり現実に違いラインとなることが確かです。

それでも、この実質利回りも都合のいい数値である以上、ここから下回ることを理解しておかなければいけないでしょう。

 

実際の物件に当てはめてみた場合にどうなるのか

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こうした利回りを知ったうえで、不動産物件を見ることができれば、視点はかなり変わってきます。

たとえば、築年数が古く、本体価格が安くなりそうな物件を見つけたとき、いったいどれぐらいの利回りになるのかを想定してみましょう。

 

基本的に築年数が進めば、本体価格は下がります。

これが不動産の基本ですが、家賃ということを考えると、そこまで変動しないのです。

つまり、想定利回りを考えてみると、築年数が進んでしまっているほうが、かなりいい数値を示すことでしょう。

表面利回りで8%を超えたりしていることさえあるのです。

 

ところが、実質利回りで計算すると、管理費や修繕費といったランニングコストがどんどん増加していきます。

特に修繕費は積み立てしていくとしても、どんどん取り崩さなければいけないリスクを抱えていくのです。

それも築年数と共にリスクが大きくなるのですから、実質利回りは思っているほど上昇しません。

 

築浅の物件の場合、本体価格は築年数が進んでいる物件よりも高くなります。

当たり前のことですが、家賃もその分高いわけではありません。

そのため、表面利回りは必ず下がります。

しかし、築年数が進んでいる物件の様に、修繕費がかかり続けることもなく、ランニングコストはかなり抑えがきくのです。

その結果、実質利回りは、思っているほど開きが出ません。

 

投資として、本当に利益を考えるのであれば、実質利回りを考えなければいけないということと、表面利回りに惑わされてはいけないということが見えてきたことでしょう。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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