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不動産投資は高利回りの物件から!どうやって高利回りを見つけるのかのポイントを

111 views 2016.1.4

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不動産投資を考える以上、投資先の不動産を探さなければいけません。

行動を起こしていかなければ、いつまでたっても利益を得ることはできませんが、なんでもいいというわけではないでしょう。

高利回りの物件を探し出すことが重要で、1000件探し、100件のあたりをつけ、10件候補に入れて、初めて1件の投資先物件を見つけられると考えましょう。

そのぐらいの確率でしか、良好な物件は見つからないのです。

 

高利回りの物件探し

高利回りの物件を探し出す場合、いったいどんなケースがあるのか考えてみることが大切です。

不動産投資を考えている人は、みな同じ点に注目していますので、見逃さないようにしなければいけません。

出遅れたりすれば、高利回り物件はすぐになくなります。

 

まず、割安であるということが、高利回りを生みます。

高額で購入すれば、取り返すまでそれだけの時間をかけなければいけないでしょう。

銀行からも借入れしているのですから、金利もかさむことになります。

そうなれば、収益性はどんどんと落ちていくのです。

 

では、どんな物件が安く売りだされるかといえば、売主がとにかく売りたいというときがあります。

ローンの支払いの問題などで、どうしても売却しなければならないとき、とにかく安くてもいいから買ってほしいところを探すでしょう。

ローンを組みなおしたくても、審査などで時間がかかってしまうため、早急に必要な時には、相場より下げても売却に出ることがあるのです。

交渉しやすい物件でもありますので、売主に訳を聞いたりすることも必要となります。

 

赤字で手放したい物件は阻害要因を考える

ちょっと問題があるのが、なかなか入居者が決まらず、赤字になってしまっているので売ってしまいたいというケースでしょう。

早めに手放し、損失を抑えることを考えているため、少し安く手も手放そうとしています。

阻害要因ともいえますが、これもどこに問題があるのか、見極めることができれば、入居者を増やすこともできるのです。

たとえば、リフォームをするだけでも問題解決ができるような場合、安く購入できれば大きなチャンスとなるでしょう。

買い手に有利な条件の一つではありますが、中には解決できない問題を抱えていることもありますので、注意も必要です。

 

掘り出し物といえる場合

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最も利益が出るのが、収益モデルを全く考えずに、なれていないオーナーと不動産会社という不遇の組み合わせが出来上がった時でしょう。

この組み合わせの場合、根付が間違っている可能性が高いのです。

あまり頻繁に起きることではありませんが、情報に敏感になり、多くの情報を集めていると、こうした物件にあたることもあります。

誰もが狙っている物件ですので、早めに抑えることが重要です。

 

高利回りだけで判断してはいけない3つのポイント

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こうした物件を見つけた場合、本当に大丈夫なのか注意点が3つあります。

1つはランニングコストの問題です。

物件によっても異なりますが、実質利回りを大きく下げる要因ですので、修繕費などは注意しなければいけないでしょう。

 

2つ目は、空室の問題です。

入居者がいなければ、収益は発生しません。

そうした物件は、売却も難しくなります。

一般的に流動リスクと呼びますが、高利回りの様に見えて、実は大きなリスクを抱えていたりするのです。

 

3つ目が、家賃が適性かどうかでしょう。

どんな優れた物件でも、相場よりも高い家賃設定にしていては、入居者は表れてきません。

さまざまな調査方法がありますので、必ず検証しておくべきポイントです。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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