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不動産投資をこれから始めるならここだけは押さえる!初めての不動産投資のポイント

116 views 2016.1.4

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不動産投資をこれから始める人は、いろいろなことを考えていることでしょう。

いったいどんなことをするのか、まだぼやけている人もいるはずです。

メリットばかりが先行しやすいですが、デメリットも含めリスクをマネジメントできるかどうかが、不動産投資に成功させるポイントであることは間違いありません。

 

不動産投資は不動産の購入から

不動産投資とは一体何かといえば、その名の通り、不動産に投資して利益を考える方法です。

そのためには、不動産を手に入れなければ勝負になりません。

投資対象としての不動産を、借り手を探し貸し出すことで、賃貸収入を得るのです。

つまり、投資対象は、不動産であり、利益の手段は家賃収入のみといえます。

もちろん、売却することで利益出せる場合もありますが、ここ数年ではかなり難しいこととなりました。

 

不動産を購入することになるのですから、ここに投資をしなければいけません。

一般的ですが、自己資金は1割程度に抑え、あとは銀行融資を使う方法が一般的です。

実はこの銀行を使うのにも意味があり、銀行が適正価格を査定しています。

そこで、融資可能額から、不動産購入額の値引きを考えることができるのです。

かなり大きなポイントになるため、抑えておかなければいけません。

 

利益を無視して不動産投資の意味はなし

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次に利益の問題です。

貸し出したうえで、家賃収入を得るのが不動産投資のポイントになります。

つまり借りてもらわなければ、利益は出ません。

この借り手探しが重要なポイントとなるため、借りてもらいやすい不動産を探さなければいけないのです。

何よりも重要なポイントであり、これなくして不動産投資は始まらないのですから、最重要ポイントとして抑える必要があるでしょう。

 

では、借りやすいのはどんな不動産かといえば、立地が重要です。

どこに立っているかということは、何よりも重要な意味を持ちます。

その中で、いったいいくらで購入することができるのか、いくらで貸し出すことができるのかを考えていくことになるのです。

 

利回りとは一体何か

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いくら利益を出すことができるのかということを知る指標となるのが、利回りと呼ばれるものになります。

計算方法はいろいろとありますが、大きく分けて表面利回りと想定利回り、実質利回りの3つに分けることができるでしょう。

 

表面利回りは、一般的によく耳にするもので、グロス利回りとも呼ばれます。

年間収入÷購入価格×100で計算することができます。

大まかな指標ですが、単純に見極めが効くところがポイントとなるでしょう。

 

想定利回りは、賃貸に出した時いったいいくら利益ができるのかということを考えます。

つまり、年間収入を想定する家賃で計算するところに違いが出るのです。

実際には、入居者がそうそう決まらないこともあり、想定利回りを下回ることを予想しなければいけません。

 

実質利回りは、管理費やランニングコストなど、実際にかかるものを差し引き計算し、本当にいくら利益が出るのか、収益性を判断するために使われるのです。

(年間収入-年間支出)÷購入価格×100

で、表すことができます。

さまざまな経費が存在しますが、火災保険や税理士費用などもここに組み入れ計算することで、正確な利益を見極めることができるのです。

 

こうした数値を参考にすることで、収益性をはかることはできます。

しかし、実際に借りてもらわなければ利益が出ませんので、机上の空論にならないようにしなければいけません。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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