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不動産投資を始めるのなら!メリットとデメリットを知ることを忘れない

127 views 2016.1.4

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不動産投資というと、どこかで憧れがあるでしょう。

家賃収入だけで暮らしていくことは、誰でも考える部分となるでしょう。

実際に多くの成功例を見てみると、確かにやってみたいと思うかもしれません。

ですが、投資額だけを考えれば、最低でも数百万円必要になることは単純にわかることでしょう。

投資ということで考えれば、初期投資が大きくなる分だけ、リスクを理解しなければいけません。

さらに、ハイリターンというわけではありませんので、長期的な視野を持って行うのが不動産投資であるといえるのです。

 

不動産投資の基礎といえる表面利回り

不動産投資の基礎として考えると、収入となるのは賃料です。

さまざまな投資物件がありますし、種類があるわけですが、賃料を得ることができなければ、不動産投資とはなりません。

そこで、集中的に運用する意味で、オフィスビル1棟買いするようなケースもあります。

逆にリスクを考え、ワンルームマンションを1戸だけ購入し、賃料を収入にするケースも多いでしょう。

問題となるのは、これがどの程度の収入になるのかということです。

 

基礎となる考え方は、年間家賃収入を購入したときの物件価格で割ります。

これを表面利回りといい、どの程度の収入が見込めるのかがわかるようになるのです。

物件価格で割っていますので、掛けることで年間の家賃収入が見えてきます。

さまざまな地域の表面利回りが発表されていますので、これを参考にすることで、ある程度の収入予測を建てることができるようになるのです。

 

しかし、これは表面利回りの名前通り、表面上の数値です。

税金も管理費もかかりますし、修繕費もいるでしょう。

大体2割はこうした経費に掛かると予測するべきなのです。

もちろん、ローンで購入したりすることになるでしょうから、この利回りはどんどんと下がっていく可能性も考えなければいけません。

 

不動産投資が持つメリットは

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不動産投資を考える場合、ミドルリスクという言葉が使われます。

ミドルリターンでもあるわけですが、現在の状況では売却益を見込んだりすることはできないため、長期的視野で投資を行うことになるからです。

賃料というものは、一度決めれば大きく下がることも上がることもないため、リスクを減らすことができるのもポイントでしょう。

節税効果もできるわけですし、いっそ購入物件を担保にすることもできてしまうのです。

 

不動産投資に関するデメリットと選定

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その分、リスクも考えなければいけません。

投資である以上、ノーリスクで行えるわけではないでしょう。

一番のリスクは、経年劣化である老朽化と資産価値の下落です。

修繕という形で維持管理をしていくことになりますが、年数がたつと資産としての価値はどんどんと下がってしまいます。

 

もうひとつ、入居者を確保できるかという問題も忘れてはいけません。

一度確保できれば、長い期間収入につながりますが、場所によっては本当に見つからないことも出てきます。

そうなると、収入自体が0になってしまうのです。

 

金利の上昇による問題も忘れてはいけないでしょう。

ローンを組んで購入している場合、大きな影響を与えることになります。

ですが、その分現実的に家賃を上げられるわけではないため、リスクになってくるのです。

こうしたリスクをどれだけ軽減できるのか、それが不動産投資のポイントとなります。

物件をどう選定するのか、重要な問題となりますので、かなり細かな部分まで考えていくことが求められるのです。

 

 

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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