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返済総額負担を軽減するために!不動産投資には必須のリスクマネジメント

194 views 2016.1.4

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ローンを組むということは、不動産投資に欠かせない問題です。

レバッジを効かせることのより、効率のいい投資にすることができるでしょう。

しかし、変動金利型にすることによるリスクの増大という問題も考えておかなければいけません。

そこで、繰上げ返済が重要な意味を持ってくるのですが、いったいどんな効果を上げることができるのか、ただ返済するということだけではないことに気がつかなければいけないでしょう。

 

繰上げ返済とは何か

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そもそも、繰上げ返済は何かといえば、住宅ローンや不動産ローンを利用した場合、返済予定額とは別に返済していくことです。

変動金利型にした場合、半年ごとに金利を見直していくわけですが、この結果によりどんどん金利が上昇していくことも考えることができるでしょう。

これは、とかく大きなリスクになることは間違いありません。

さらに返済額の見直しも行われることになるのですから、へたをすれば首をつってしまうような事態も想定することができるのです。

 

これに対応するのが、繰上げ返済となります。

大きく分けると、期間を短縮する方法と、返済額を軽減するタイプがあり、それぞれに特色を持っているのです。

 

期間短縮型は、利息に対して大きな影響を与える方法です。

返済期間を短縮することができるため、効率のいい早期返済を見込むことができるでしょう。

期間を短くすることができる分だけ、リスクを軽減することができるようになります。

当然ですが、期間の長さによって金利の変動の可能性が出る時期を少なくすることができるようになるのは大きな意味を持つでしょう。

 

もう一つが、返済額軽減型ですが、返済期間は変わりません。

その代り、月々の返済を減らす効果を持っています。

ひと月あたりの負担を軽減することにより、金利の変動があったとしても、対応することができるようになるのです。

収入が減る可能性があるような場合でも、この方法であれば、余裕がある間に繰上げ返済を進め、リスクを最小限にすることができるでしょう。

 

返済総額に関わる問題と時期

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2つの繰上げ返済方法がありますが、実は返済総額には大きな違いが出ます。

期間短縮型は、毎月の返済に影響を与えることはできませんが、期間を大幅に短くすることができるため、総額に対する影響が大きくなります。

 

同じ額を繰上げ返済しても、返済額軽減型は総額にはそこまでの影響を与えません。

しかし、金利の変動に対するリスクとしては、毎月の返済負担を下げることができる分だけ、対応力を持っているといえるでしょう。

 

非常に有効な手段ですので、どんどん活用していきたいところではありますが、繰上げ返済をする分だけ、現金が減少することになります。

キャッシュフローの減少を招くことにつながりますので、タイミングを考え行わなければいけません。

さらに、手数料を要求される場合もあるのです。

その場合には、細かに繰上げ返済していると損をすることも出てきますので、まとめて繰上げ返済をすることも視野に入れなければいけません。

 

繰上げ返済は、早く行えば行うほど効果を上げることができます。

デメリットも考えながら、行動に移すことが、不動産投資としては重要になってくるといえるでしょう。

伊藤 登浩

ライター伊藤 登浩

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