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ゼロゼロ物件で入居率アップ!その裏に潜むデメリットと保証会社

136 views 2016.1.4

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入居率を上げたいと思うのは、不動産投資を行っている人であれば、誰でも考えることです。

人がいなければ、どう転んでも収入は発生しません。

入居率が向上すれば、ローンの返済も早まりますし、収益性も高まります。

そのためには、いったいどんな手を打つべきか、いろいろとあるものです。

中でも、即効性が高いのが、ゼロゼロ物件だといえるでしょう。

 

敷金ゼロ礼金ゼロの注目度

ゼロゼロ物件とは、敷金礼金がゼロの物件を指します。

関西では当たり前ですが、関東では資金も礼金もついていることが通常で、ないほうが少なくなっているでしょう。

しかし、ここに問題があり、敷金は妥当なのか、礼金は必要なのか裁判になっていることもあるのです。

そのため、ゼロゼロ物件は注目を浴びやすくなっているということがあるでしょう。

 

不動産投資という観点から考えれば、非常に簡単で集客力を高めることができます。

ただゼロにするよと宣言するだけですので、効率的であることは間違いないでしょう。

初期投資は、引越しの一番の問題点です。

そこに対応することができるのですから、飛びついてくる人が増えるでしょう。

 

いいことばかりではない

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問題点も考えておかなければいけません。

敷金は、退去時の原状回復に費やされる費用です。

これを先払いしている性格のものであり、何もゼロにしたからといって、原状回復できなくなるわけではありません。

あとで必要になった費用を請求すればいいだけなのですが、これがかなり難しいことでもあるでしょう。

 

先取りしておくことにより、担保として考えることができます。

家賃の支払い義務を果たせなかった場合、この敷金があれば、入居者がいなくなっても対応することができます。

しかし、ゼロゼロにしてしまえば、いうなれば現金取引と同じです。

支払う人がそこにいなければ、大家の持ち出しとなるでしょう。

こうしたリスクに対して、相殺できなくなることは、非常に危険なことなのです。

 

保証会社を組むことによるメリットの相殺

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不動産投資を考える場合に、保証会社を組んだりすることも検討するでしょう。

ゼロゼロ物件の場合には、必ず保証会社を入れるべきです。

担保として先取りできない以上、リスクはどんどんと大きなものになります。

保証会社を入れれば、家賃の問題はクリアすることができるでしょう。

危険な入居者もいれることはなくなります。

連帯保証人も取りますので、大きな問題とはなりにくくなるのです。

 

その半面で、連帯保証人といった要求があると、入居率は下がります。

一人で生活したいと思っている人の中には、こうした連帯保証人が組めないという人は少なくありません。

特に都市部では、人間関係が希薄となってきたこともあり、連帯保証人になりたくないという人も多いでしょう。

両親に頼むことができないということも珍しいことではなくなりました。

それだけ連帯保証人ということが、重くのしかかってしまうのです。

 

入居率を高めるためのゼロゼロ物件ですので、障害になってしまうことが出てくれば、せっかくのメリットを相殺することとなり、利用する価値がなくなる可能性も出てきます。

それでも、入居率が著しく低い場合には、検討してみることも必要なのです。

大城戸 正人

ライター大城戸 正人

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