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マクロ経済から見える人口の問題は重要?経済学と不動産投資の関係

236 views 2016.1.4

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不動産投資も経済という大きな流れの中にいます。

経済学がミクロとマクロにわかれているように、不動産投資も両者の視点で考えていくことで、リスクマネジメントができるようになっていくのです。

一見すると、そんな学問とは無縁の世界だと思うかもしれませんが、とても重要なことであることに気がつかなければいけません。

 

マクロ経済って何?

マクロ経済とは何かといえば、小さな経済活動を、国のような大きな単位で考えることを指します。

ニュースで国民所得や失業率、インフレだデフレだという話を聞くことがあるでしょう。

これらはマクロ経済なのです。

 

そんなことのどこを不動産投資に生かすのかといえば、地域を考えることに活用することができます。

人口という概念は、誰かが個人で左右することができるものではありません。

さまざまな経済活動や地域色があって、初めて人口に変動が出てきます。

さびれているような地域は、経済活動が難しく、生活していくことができないからさびれます。

逆に経済活動が容易であれば、人は自然と集まり、やがて大きな人口に代わっていくのです。

 

不動産投資ということを考えても、人口が増加しなければ、入居率は上がっていきません。

なぜならば、人口ということが分母にあり、そのうちの1人ないし1家族を待っているのです。

人口が少なくなれば、それだけ確率が悪くなっていってしまうのは、当然のことだからでしょう。

 

人口変動が不動産投資に及ぼす影響

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人口云々といっても、それが簡単にわかるわけがないと思うかもしれません。

しかし、マクロ経済にとって重要な意味を持つ人工ですので、人口推移は予測されているのです。

それも厚生労働省管轄の国立社会保障・人口問題研究所がホームページで公表しているのですから、誰でも活用することができます。

人口増加の表を見ることで、将来的予測を立てることができるでしょう。

Excelで出力されたデータを見ることができますので、自分でグラフにしてしまうとわかりやすくなります。

 

単純にいえば、20年後まで増加を示しているようであれば、まず問題はないでしょう。

少子高齢化社会が進んでいくことが予想されており、現実化してきている現状を考えれば、少しでも増加している地域は、大きなメリットを持っていると考えて間違いありません。

急激に減少しているのであれば、不動産投資として相当な立地条件をもった物件があったとしても、現状の利回りは将来下落する可能性があるでしょう。

人口が少ないのですから、家賃を相場より下げても人が見つからなくなるからです。

 

こうしたデータは、セグメント分析にも役立ちます。

その地域にどんな年代の性別が増えるのかが予測できるでしょう。

そこにマッチした物件を見つけることも重要ですし、リフォームしてしまうことも考えることができます。

 

東京という土地に行きつく理由

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こうしたマクロ的な視点で不動産投資を考えてみた場合、ある結論に行きつきます。

人口が増加することが将来にわたっても確実で、出生率よりも、成人年齢の人口流入が盛んになる地域は、ほんの一握りしかありません。

それが東京であることに気が付くと、不動産投資として、なぜ東京を選ぶことが重要なのかということに気が付くはずです。

 

さまざまな視点から分析しても、東京という土地は魅力があることは間違いありません。

大阪の様に失業率や犯罪発生率が足を引っ張るということもないのです。

だからこそ、こだわってみることも必要であるといえるでしょう。

狭山 亮介

ライター狭山 亮介

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