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ユニットバスが足を引っ張る!日本人が嫌う意味と家賃の値引き

163 views 2016.1.4

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入居条件を考えることは、不動産投資にとって生命線であるといえます。

入居者がいなければ、入居率はどんどんと下がり、投資として成り立たなくなるでしょう。

これが最も怖い状況です。

そうならないようにするためにも、入居者がどんなことに注目し、重要だと感じているのかを知らなければいけません。

その中でも、トイレとお風呂の関係は、思っている以上に重要な問題となります。

 

日本人の嫌うユニットバス

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最近はあまり見なくなりましたが、単身者をターゲットとした住宅では、3点バスユニットを採用している場合があるでしょう。

水回りになるものを集中させることで、動線を短縮し、効率を上げることができます。

非常に効率的な方法ですが、お風呂と洗面所とトイレが仕切りもなく並ぶということが問題になるのです。

 

日本人は、お風呂には湯船につかるという習慣があります。

諸外国では、シャワーが中心であり、湯船という発想自体がなかったりすることもあるため、こうしたユニットバスが多かったのです。

これを取り入れてみたら、床面積に対する効率が向上したため、数多くの物件で取り入れられました。

 

しかし、使う方から考えてみると、シャワーを使えば湯船にお湯を張れず、外で使おうと思うと、トイレの環境までビショビショ。

顔を洗おうと思うと、トイレと同じ環境で顔を洗い、歯を磨く。

これが日本人の意識とは、マッチすることがなく、強い違和感を覚えるのです。

もちろん、シャワーという水があるため、コンセントがおけず、ドライヤーの使えない洗面所が出来上がります。

トイレにウォシュレットをつけるのにも、後付けはほぼできません。

工事をして、配線を外に出すことで設置はできますが、故障の可能性は高まるといえるでしょう。

漏電工事は当然のことですが、機械が高温多湿の環境で全く故障しないかといえば、防水処置を施してあっても、リスクは上昇するというのが当たり前なのです。

ここまで考えれば、やはりユニットバスは、日本人に嫌われることがわかるでしょう。

 

工事をするか家賃を下げるか

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さて、ここからが問題です。

すでにユニットバスとなっている物件を選んでしまった場合、改修工事をするべきか否かでしょう。

もちろん、物件選びの段階で、こうした物件に投資をしないと決めることは重要です。

しかし、金額的な問題や立地が好条件であった場合、そこは目をつぶって選択することは出てこないわけではありません。

 

条件がいろいろとあり、単純にいくらかかるかとは言えませんが、分離工事をするのであれば、50万円はくだらないでしょう。

それも、きちんと分割し、場所を確保できればという話です。

スペースがなかったりすれば、洗面所はあきらめることも必要ですし、湯船を外してシャワースペースの確保を優先することも出てくるでしょう。

利回りを考えたとき、ここまで投資するメリットは、薄くなってくることも予想できます。

 

ならば、家賃を下げて対応するということも一つの手です。

周辺相場よりも5000円下げるだけでも、入居率は改善します。

50万円かかるとするのであれば、5000円の100か月分です。

取り返すために8年以上かかるのです。

老朽化も進み、リフォーム箇所も増えることを考えれば、高額投資をするよりも、家賃を下げて入居者探しをするほうが得になることも多いといえるでしょう。

それでも、ファミリー層向け物件の性格を持っているのであれば、ユニットバスになっていると家賃を下げたところで、改善しないことも考えておくことが必要です。

千代田 健二

ライター千代田 健二

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