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実質的な収入はどこで見極める?不動産投資で見るべきはネット利回り!?

138 views 2016.1.8

不動産投資の収入の指標

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人が社会の中で生活している以上、収入は必ず得なければならないものです。

では、不動産投資における収入とはどれを意味しているのでしょうか。最初に購入した物件そのものの価格でしょうか。

それとも賃料や利回りから得られた利益でしょうか。実は正確な収入把握は複数の指標によるというのが基本となります。

実際に不動産に投資をしている人たちを確認するとその傾向やチェックポイントがすぐにわかります。

人によって単純な収支が収入だという場合もあれば、一方的に入ってくる利得を収入だと考える場合もあります。

もしくは細かい物件の修復の費用、管理費に税金まで引いた分までを収入とする人もいます。

どれが正解でどれが間違いかではありません。

投資している状況によってどれを重視するかが変わるため、その人にとっての収入はそれぞれ異なる指標によって見られていることがここでは大丈夫です。

源泉徴収においては、既定の収入計算なのでこれが本当の収入にも見えますが、現時点がすべてではないのでその指標が全てというわけではないのです。

 

ネット利回りを収入とみなす?

不動産投資家の中には、「ネット利回り」を重視して指標として取り入れている人も多いです。

いわゆる最後に挙げたような、税金やもろもろの諸経費を引いたところからさらにどの割合で手元に戻ってくるかを計算する方法です。

ネット利回りを基準に活用することで現在と過去・そして未来に対する収入の見込みを計算することもあります。

 

細かすぎる指標の弊害

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実は細かすぎる指標というのは、複雑な直近の変化はわかっても全体や未来に対する利益予測ができないのであまり向いていない指標となります。

それよりも大まかに表す指標こそがグロス利回り(表面利回り)といった指標です。

単純な計算結果であるため、期間を通して変動したり、思わぬ支出によって変化しやすい他の指標よりも予測を立てやすいこので使われることが結構ある指標です。

計算は家賃と不動産費用で行うので、どちらも変わりにくいというのは大きいですね。

特に不確定要素を多分に含む不動産投資は、3年以上の確定的な未来予測をほぼ不可能にしてしまいます。

 

長所と短所から使いどころを決める

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大事なのはグロス利回りやネット利回りの長所・短所を理解した上で、どの指標として見るのかを決めることにあります。

もし大規模な投資によって大まかな指標を知りたいのに、細かい部分を含み過ぎる指標を使ってしまっていて、それがほとんど役に立っていないということも十分あり得ます。

そういった不利益を防ぐためにも慣れて手「使いやすい指標」ではなく、「いまの投資に合わせた指標」をチェックすることが欠かせないのです。

家賃収益と現時点での管理費用との相対的な指標を目安にしたい人であればネット利回りは有用なものになりますし、どこに使いどころがあるのかがわかりますね。

どういった投資家がどの指標を見ているのかを知るだけでどれがいまの自分にとって使える指標なのかが分かってくるはずです。

 

千代田 健二

ライター千代田 健二

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