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住宅ローンと投資目的のローンは別物?2つの違いをわかりやすく解説します

234 views 2016.1.8

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形式的には、住宅ローンなどと同じグループに分類されるアパートローンですが、アパートローンそのものは事業性融資に近いもので、住宅ローンとは別物です。

ここでは、住宅ローンと同じ仲間とみられることが多いアパートローン(言い換えれば不動産投資ローン)が、どのような点で住宅ローンと異なるのかを見ていきましょう。

 

アパートローンと住宅ローンローンの基本的な違い

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アパートローンと住宅ローンローンの基本的な違いは、つぎの2つに集約されます。

融資目的が違う

アパートローンと住宅ローンでは、融資そのものの目的が違います。

住宅ローンはマイホームを取得するためのローンであり、多くの人に無くてはならない「住むための家」を取得するためのローンです。

いっぽう、アパートローンは投資目的の融資であり、基本的に自分が住むための物件を取得するものではありません。

自分の住む家を取得するための融資か、家賃収益を得る物件取得のための融資かの違いは、利用する側にとっては大差がなくても、融資する銀行側にとっては大きいです。当然、マイホームローンのほうが、投資目的のローンより貸す側のリスクは小さくなります。

アパートローンは数が少ない

銀行の数以上に住宅ローンは種類があります。多いところではひとつの銀行に3つ4つ、住宅ローンの種類が揃っていることも。ただし、アパートローンや投資用不動産ローンは、そもそも専用のローンがない場合もあります。つまり、銀行側が投資用不動産ローンの貸し出しに積極的ではないということです。この違いも大きいでしょう。

専用のローンがない場合はどうするか? こういう場合は、プロパーのローンを使います。プロパーローンというのは、簡単に言うと「オーダーメイドのローン」のことです。

不動産投資用のローンは、あれば専用のアパートローンを使うか、なければプロパーローンで対応してもらうことになります。当然ながら、住宅ローンとは違い、金利は割高です。

 

住宅ローン vs アパートローン  審査基準はどこが違う?

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この2つの融資は審査基準も少し違います。違いはどこにあるのでしょうか。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査基準は、大まかに言って、この3つにまとまります。

1.申し込み者の税込年収

2.申し込み者の属性

3.物件の担保評価

細かく見ると、ほかにも勘案しなければならない要素はまだありますが、住宅ローンの返済資金は毎月の安定した収入が元になります。つまり税込年収です(そこから、返済比率が25%なのか30%なのかで借入可能額が出てきます)。

アパートローンの審査基準

1.家賃収入

アパートローンは、何よりも当該物件から得られる家賃収入が大事です。ですから審査基準の一番は家賃収入です。

ただし、銀行融資である以上、家賃収入だけではお金を貸せません。とくにアパート経営がはじめての方、この次でアパートが2棟目という初心者は、何らかの理由で家賃収入が約定返済を下回るケースが発生することも考えられます。その場合でも、しっかりとした年収があれば収支補填が可能です。

アパートローンは家賃収入を重視しますが、と同時に、住宅ローンと同じ審査基準もしっかり見るのです(これも、勘違いしている方が見られますが注意して下さい)。

2.申し込み者の税込年収

3.申し込み者の属性

4.物件の担保評価

 

なお、アパートローンは、自営の方より、収入が安定した堅い企業に勤めるサラリーマンや公務員ほうが審査が通りやすくなっています。この点だけは、住宅ローンと同じです。

転職して独り立ちされる予定がある方は、融資が決まった後に転職することをおすすめします。

田村 博美

ライター田村 博美

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