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人口増加の起爆剤は不動産投資も吹き飛ばす?リスクを読む力を身につける

141 views 2016.1.8

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不動産投資を考えるなら、物件を探さなければいけません。

一般的には、こうした物件を収益物件と呼びます。

これから収益を上げるために見つける物件となるわけですが、ここでも需要と供給のバランスが働くのが資本主義の原則です。

必要とする人が多ければ相場は上昇し、いなければ下がります。

これを考えておかなければ、投資とはなりません。

 

不動産にも働く需要と供給のバランス

不動産投資を始めるのであれば、誰でも収支のバランスを考え、需要と供給を見定めようとします。

家賃相場の確認も、同じ意味を持っているといえるでしょう。

しかし、こういった考え方を、現在形で持っているのはとても危険です。

不動産投資は、非常に長いスパンで行うことになるでしょう。

家賃の相場も、最低でも20年先を考えたときにどうなるのかを見定める必要があるのです。

こうした長期視点を持てないと、不動産投資はリスクを高めることになるでしょう。

 

視点を変えて考えること

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経済学の中には、ミクロとマクロという言葉が出てきます。

同じ経済学でも視点が異なると、導き出し方にも違いが出てくるのです。

これは、不動産投資でも同じことです。

 

ミクロで考えてみると、人口増加の起爆となる施設を想定します。

何か大企業の工場が誘致されたといったことはよくあることでしょう。

関連業者も移転してきますし、鉄道も開通するかもしれません。

道路整備も進むことにより、住宅事情も改善するでしょう。

こうした状況になると、不動産投資としては、瞬間的に入居者が爆発します。

ある意味でバブルとなるわけですが、泡はやがて割れるということを、日本人は散々学んできたでしょう。

 

この起爆剤の大企業が、何らかの理由で経営不振になってしまったとします。

今では、こうした話も珍しくないはずです。

そうなった場合、工場の撤退も視野に入れることになり、気が付くと周辺の子会社や関連企業もどんどん撤退していくことになります。

そうなると、どんなに条件の良かった不動産も、条件はどんどん悪くなり、人口も減ることにより入居率が雪崩のように下がっていくのです。

 

一つの起爆剤は一つの要因ではじける

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ここでわかることは何かといえば、たった一つの起爆剤による人口増加は、一つの起爆剤が抱える要因によって左右されるということでしょう。

それだけリスクを抱えた状態での人口増加であり、需要の増加だったのです。

その要因も、実は社会的な要因に左右されており、不安定な状態の上に建った砂上の楼閣だということに気がつかなければいけません。

もしも、この砂がコンクリートに化けていたということもなくはないでしょう。

しかし、長期的な視点で考えたときに、どれだけのリスクがあるのかは単純にわかってくるはずです。

 

不動産投資として考えれば、こうしたミクロ経済的な視点で考えておくことはとても重要な意味を持ちます。

こういった立地条件は、経済学を学んでいるだけで、回避することができるといえるのです。

ただし、起爆剤の中には、撤退することができないような要因もあります。

有名大学のキャンパスがいい例ですが、新設したキャンパスは危険でも、象徴的なキャンパスは撤退するわけにはいきません。

逆に新設キャンパスをつぶし、集中させることもあるのですから、リスクはかなり低いものとして考えることができるのです。

千代田 健二

ライター千代田 健二

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