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賃貸併用住宅の利回りの狙いは?低い利回りでも早期に返済が可能な理由

238 views 2016.1.11

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利回りを考えることは、不動産投資では基本中の基本となります。

ここから本当に投資できるものなのか、リスクはどこまで見込めるのか、さまざまなことを考えていくことでしょう。

これは、賃貸併用住宅でも同じことです。

賃貸併用住宅を不動産投資に活用するとした場合、いったいどれぐらいの利回りを狙うべきか考えなければいけません。

自分が住むからといって、不採算な状態にすれば、必ず後悔するからです。

 

いったいどれぐらいの利回りを期待できるか

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利回りを考えるうえでは、立地条件が重要となります。

自分で建てるにせよ、購入するにせよ、立地条件によって費用は異なります。

採算レベルということでは、大都市近郊というところが目安にはなるでしょう。

 

一般的に考え、不動産投資をするのであれば、新築なら8%が目安といわれます。

中古であれば10%を見ておくと、大概のリスクには対応することができるでしょう。

もちろん、さまざまな条件がかかわってきますので、絶対これじゃなければいけないというわけではありませんが、一つの基準として考えます。

 

2階建ての賃貸併用住宅を構えるとすると、採算性の良い2階に自宅を持ってくると利回りは減少してしまうことはわかるでしょう。

どうしても、1Fよりも2Fのほうが人気はありますし、これから建てるのであれば、件数を2階に増やすことで、利回りを急激に伸ばすことができるのです。

この場合、一つの建物を不動産投資に使う場合に比べ、1フロアとってしまえば、単純に利回りは半分以下に落ちます。

半分ではなく半分以下になるのは、自分の住んでいるところは、費用だけ発生し、収益がないからです。

つまり、利回りは4%前後、中古で5%になればいい方であるといえるでしょう。

 

採算が取れるのか

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ここからは採算性の問題です。

5000万円かけて、賃貸併用住宅を建てたとします。

土地付きですから、そこまで大きなものではないでしょう。

新築ですから、先ほどのデータから4%の利回りであると仮定します。

そうすると、16万円程度の家賃収入にしなければいけません。

16万円の家賃というと、5万円で3戸分ですから、東京近郊なら達成できる数値です。

1DKあたりでも、十分狙えるはずです。

現在の金利状況を考えてみると2%程度で借りる方法も見つかるはずです。

変動金利であれば、さらに減らすことができますので、16万円あれば十分返済可能といえるのです。

サラリーマンとして不動産投資を始めるのであれば、自分の部屋の家賃も払ったつもりになると、繰上げ返済も用意になりますので、早期返済ができるようになるでしょう。

 

ちょっと考えると、賃貸併用住宅だからこそ、4%で通用していることが見えてきます。

一般的にローンを組む場合、利回り4%では審査に通りません。

25年ローンが限界で、賃貸併用住宅なら35年は可能でも、一般的にまず不可能でしょう。

この条件で返済額を考えると、とても16万円では対処できません。

 

当然中古住宅のほうが利回りはよくなりますので、4%あれば十分採算が取れることがわかるはずです。

 

こうなると欲が出るのが人間ですが、ある程度収益が上がったら、いっそ全部貸してほかへ移ろうかと思うかもしれません。

ですが、基本として銀行が許しませんし、新たなローンが組めない可能性も出てきます。

ほとんどの場合は納得してもらえませんので、この点は覚悟したほうがいいでしょう。

 

新庄 則介

ライター新庄 則介

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