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土地活用ニーズが高いのに活用を断念せざるを得ない大きな落とし穴とは?

206 views 2016.1.11

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世の中財産が有れば安泰という方も多いのですが、実は財産が多いほど悩みは尽きないものです。

流動資産もさることながら、不動産に関しては特に扱いが複雑になることも多いと言えるでしょう。

しかし、それでも土地は上手に使えば良好な収益性を保ってくれるものですが、やはり気を付けたいのは意外な落とし穴になります。

 

良い土地は自然と人が集まる!

財産としての土地もかつては等しく価値があったものですが、最近は都市部と僻地部においての人口差が著しくなっていますので価値そのものも非常に差が着いて来ています。

そのため、良い土地には黙っていても人が集まり、人気の無い土地は所有者も寄り付かなくなるなどの傾向になって行くでしょう。

 

このような所有者も滅多に行かないような土地は活用ニーズ自体が起こり得ませんので、日常的に所有者自身が自身にて活用できるように努力していくことが重要です。

 

名義人が複雑だと面倒!

日本では基本的に相続などをしますと、名義変更して行くことが求められますが法律的には名義変更していなくても相続自体は可能です。

しかし、問題はその土地に何らかの権利関係が生じさせようとする場合、名義変更をしていないと様々な弊害が生まれて来ます。

 

代表的なものに法定相続人が無数に存在しているケースでして、相続人をその都度特定しない限りは子や兄弟によって名義が自然に細分化されて行くでしょう。

この場合は、売却しようにもそれぞれの印鑑が取れずに断念せざるを得ないのです。

 

注意が必要な農地!

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昔から農業で成り立ってきた日本では、農地の所有者は農家を中心にまだまだ多いものです。

しかし、農地は土地活用が最もしにくいタイプの1つとして認識されていて、それは農地法によって転用が制限されているからになります。

 

自治体によって農地がどのエリアにあるかはそれぞれですが、それによっても農地の土地活用の難度が大きく分かれますので宅地や雑種地などのように自由度の高い土地と比べると面倒であると言えるでしょう。

 

都市計画法による制限も!

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また、日本の土地は多くの自治体にて都市計画法を適用して開発を制限されていることも多く、所有している土地がどこにあるかによって活用自体に大きく制限を受けることもあります。

つまり、専用の住居地域なのに遊戯施設を建設するための土地活用だったり、騒音のする作業場を設けるなどの活用だったりと認定されないケースもあるでしょう。

 

都市計画法は住民がより良い環境で過ごすための法律ですので、権利当事者だけの意思では土地を一方的に活用できないと言う事情も大いにある訳です。

 

景観維持のためにクレームが出るケース

また、京都や奈良などの歴史的建造物が多く存在する都市になりますと、その景観を維持することはその都市全体の価値を維持することについても大きな意味を持ちます。

 

そのため、そのエリアの景観にそぐわない様な建築物を建てるなどの土地活用である場合が、その自治体からも待ったがかかる場合もある他に近隣住民によるクレームにも発展して行くでしょう。

このケースは今後においてより一層増えるトラブルの1つでして、規制がより厳しくなって行くと言われている分野なのです。

 

地域住民が納得するかどうかも重要!

最終的にその土地が何らか形で成功するかどうかは、その土地の立地は大きな要素となるのは間違いありません。

しかし、もっと重要なのはその活用によって近隣の住民に迷惑が掛けることが無いかと言う部分になるでしょう。

実際に活用を始めて、他の住民との軋轢やトラブルに発展するケースは全国でも数多く存在しています。

 

そのため、地域の住民の納得の得られない活用は、その後の人間関係などにおいて大きく悪影響を及ぼして行くのは間違いありません。

大城戸 正人

ライター大城戸 正人

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