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不動産投資なら新築マンションを手に入れる?初心者が知っておきたい資産価値の相場

126 views 2016.1.12

憧れの新築マンション保有がベスト?

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新築マンションを一棟まるまる購入して、あとは賃料収入で安泰と思っている人は意外と多いのではないでしょうか。

不動産投資をこれから始める人、もしくはセミナーなどに通い不動産に興味を持ち始めたばかりの人にとっては、収入がわかりやすくて「これならいけそうかも」と思ってしまうのもしようがないかもしれません。

ところが、本当に資金を用意して購入という手筈になったのならば、ちょっと待った!と言わざるをえません。

安直に新築マンションを丸ごと買って賃料であとは収入を増やすというビジネスモデルを想定しているのならば、それは大きな誤解だと言えます。

 

新築マンションを一棟丸ごと買うことのリスク

ある程度の失敗を繰り返して、安定的に賃料収入を得るにいたった不動産投資家の多くは、口をそろえてこういいます。

「新築マンションは一棟買いするな!」と。

これはどんな入門書や専門雑誌でも言われることです。

というのも、不動産の機微を知らない人がいきなり一か所(住人からすれば済む場所)に投資をしてしまえば、その見込みが不発だった場合に大きなリスク(マイナス金)が投資家を襲うからです。

 

物件自体は変わってないのに見込みが落ち込むの?

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上で挙げたように、マンションが地震で崩れたわけでもなければ、爆発事故で建物が木端微塵になってしまったわけでもないのに、マイナスの負担だけが残っていく状況がありえます。

確かに建物も土地も変化はあまりないですが実質的な価値、それを測る指標となる不動産価格の変動があればその可能性は十分にあります。

急激な人口率の変動で不動産の必要性が無くなったことや将来的に重要物件ではなくなってきたということも起因しているかもしれませんが、理由はいろいろあるはずなのでそれはそれです。

つまり、見込みをきちんと予測できなかったことで不動産の価値が下がり、それがそのまま自分のマイナスの資産へと変わってしまうリスクを負っているのです。

 

リスク分散のための分譲買い

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マンションへ投資する場合には、分譲で購入することがすすめられています。

ある特定の物件だけに限定しないため、その不動産価値が下がっても影響を最小限にできますし、一棟買う資金を別の分譲に割り振ればリスクを回避することも可能でしょう。

もちろん、初心者の方にとって、複数の物件へ投資するのは最初は控えた方がいいかもしれません。

結局のところ、一棟買うか分譲で買うかはリスクの違いでしかなく、収入を上げるためにはまたこれとは違う部分で家賃収入をかけ合わせてプラスにしていかなければなりません。

この例は投資資金が潤沢にある人向けで、そうでない人は単独で購入するのが精いっぱいということもあり得ますからね。

 

中古マンションは新築とどっちがいい?

新築マンションは建物としてある程度完成した状態で引き渡されるのに対し、中古マンションのようにすでに年数がたったいろいろな所に修繕が必要な物件となります。

どちらがよいか?という単純な二分法ではわけることはできませんが、費用的な余裕や先のことを考慮したら新築の方が良いという投資家の方が多いんじゃないでしょうか。

中古マンションはあまりにも費用負担のリスクが高いため、優良物件以外は負担が想像以上に大きくなるからです。

そのまま設備だけを引き継いで家賃収入にとはすぐに行かないところが中古ならではのネックになってしまうのです。

田村 博美

ライター田村 博美

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