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不動産投資は自己資金0円が当たり前?間違いだらけの常識を一掃

114 views 2016.1.12

不動産投資の代名詞とは?

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金融取引の中で不動産を扱う行為を「不動産投資」と呼んだりします。

投資といわれるくらいですから、当然ながら自己資金を用意しなければいけないことは想像できると思います。

しかし、近年の不動産事業の拡大によって自己資金がなくても高額な土地や物件といった不動産を購入することができるようになってきました。

いわゆる銀行による融資や借入の形で全額を銀行に出してもらうオーバーローンを受けるわけです。

これを当たり前と思うのか、そんなうまい話があるのかと疑ってみるのかでも違います。

そこで、自己資金について現在もっている不動産の常識が間違っていないか、じっくりとみていきましょう。

 

自己資金の割合とは?

不動産投資の自己資金とは、もとは現金だったり土地や建物のように不動産であったりするわけです、それを資金として自前に用意したもののことです。

ですが、数千万円単位が当たり前の不動産投資にとって、誰でも資金を準備できるとは限りませんよね。

足りない分は、銀行から借りて不動産を購入するための資金に足すというのが基本として行われています。

これがどのくらいの割合になるのかでも違っていて、頭金だけ払って残りは借りるか、それともある程度自分で資金を集めるのかになります。

それがいまでは、逆転現象のようになっていて、資金をゼロベースとして考え、そこで一刻も早く不動産に投資して利益を上げるためローンを組むことが前提で物件を買うことを不動産会社によって提案されるようになってしまったのです。

 

投資資金はオーバーローンがいいの?

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あまりローン関連の計算が得意ではなくて、借りられるなら借りてしまった方がいいのではないかと思ってしまう人もいるようです。

ここで、自己資金割合が半分以上~大半か、それとも頭金だけか、それとも資金0円(オーバーローン)で全額借りるかで検討してみましょう。

もし、2000万円程度の物件を購入することになったとして、最悪の状況について考えてみます。

購入の後、土地価格や不動産の価格変動を受けて大きく値下がりし、将来的にも上昇が難しくなっているとします。

すると、もし半分以上を投資額として出した場合はある程度の負債は免れませんが、それでもそこまで切羽詰まるものではありません。

頭金だけだといよいよ厳しくなってきて、オーバーローンに頼っていた場合には大きな負債だけが残ります。

もし自己資金に余裕がある人はいい勉強になったで済みますが、サラリーマンや主婦の方が手を出していれば売却をしても返済に充てても残りの部分で長期にわたって負担を背負うことになります。

 

家賃収入があればどうにかなるはず?

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ここでただの購入・売却を行って利益を出すような方法であればそうかもしれないけど、もし家賃収入を続けていれば問題ないんじゃないか?という疑問が出るかもしれません。

しかしながら、これはあまり実際的な方法ではありません。

賃料収入というのは、賃貸者が払う毎月の家賃から発生するものです。

しかし、不動産の価値が下がっている状況の中で、この先もずっとその収益を確保し続けることは厳しいと言っても過言ではありません。

先々に家賃の値下げをしてでも人を集めなくてはいけないという状況になって、その間にも不動産価値が下がり続ければどんどん負債が百万円単位で膨れ上がるわけです。

そのため、家賃収入を続ければ状況を改善できるとは言い切れないので、家賃収入があればどうにでもなるとはいかないのです。

狭山 亮介

ライター狭山 亮介

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