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不動産投資家にとっての収入と支出~返済を考えない不動産投資はあり得ない!?~

145 views 2016.1.12

不動産は収入と支出のどちらも必要

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収入として多くの方は生活費用や遊行費用を上げるのではないでしょうか。

一方で収入は一部を除いて就労による所得収入(サラリーマンでいうとお給料)が唯一の収入になっていることでしょう。

では不動産投資ではその状況がどのように変わるのでしょうか。

ほとんど不動産を経営したことがない人が直面するのは、そんな普段とは違った収入と支出の扱いに対する難しさです。

 

家賃収入がこんなにって話がよくあるけど・・・

ときに「不動産投資で家賃収入をこんなに得た」という話はいまではありふれたものとなっています。不動産投資の道に誘いたいということもあるのでしょが、これは一つの誤解を生む原因となっています。

誤解とはすなわち、家賃収入がそのまま所得収入のような印象をもたらしてしまうことです。

しかし、良く考えて見ると不動産を購入するために金利つきのローンを組んでいるのですから、収入がそのままプラスの所得になるとは限らないわけです。

これは手取り収入と額面上の収入が異なることを想像すればわかりやすいでしょう。

ここで大事なのはどれだけの家賃収入なのか?ではなくて、どれだけの収支利益が発生するのか?になります。

 

不動産ローン返済は、家賃とともにある

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不動産会社の方に話を聞いたことがある人ならば、こういう提案をされたことはないでしょうか。

A銀行から借りて不動産を購入し、収支で毎月数万円ほどの収入が得られる・・・みたいなことです。

その中のモデルケースとして、平均的な入居者からの家賃収入が前提となっていることも含まれています。

不動産投資で思わぬ不利益を被る場合は、この部分を甘く考えてしまった場合です。

返済と収入の、この家賃収入が一定数を確保できずに、返済部分だけが大きくなることでしょう。

家賃保証ならばこれをしばらく避けることはできますが、根本的な解決にはなりませんから、入居者が集まらない不人気物件として希望の収入モデルケースは崩れ去ってしまうわけです。

 

返済金利の選択肢はどうする?

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金利の返済部分というのは完全に担保を失うだけでは済まないとされてきました。

特に不動産の価格が本来返すべき金額に達しない場合は、個人に対しての返済を要求することになっていました。

最近ではこういったことが起こりやすい単純な変動金利や固定金利、選択型、それに付随する形での選択肢として、担保を取り上げるだけで終わるものが出てきました。

しかし、金利を選ぶことは最終的なリスク以上に慎重な検討が必要になります。

ただ失敗した場合は危険が少ないのですが、金利が高い選択肢でもあるため、毎月せっかく利益が出るのに、それが金利で圧迫されてほとんど収支がプラスにならないなんてことも起こりえるからです。

どう不動産投資のリスクを取り除くかは大事ですが、何のためにそもそも投資をしたのかを考えるべきでしょう。

不動産投資に手を出さなければありえなかった危険をとってまで得たかった利益を金利で失うのは本末転倒でしかないので特に全体からの判断が必要です。

老後の資産を蓄えるために購入した場合にも金利が大きなマイナスへと変わることがありますから慎重に選びとりましょう。

大城戸 正人

ライター大城戸 正人

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