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安定収益で悠々自適な生活を!利回りに関する知識7選

221 views 2015.12.2

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不動産投資において利回りというのが何かしらない人もいます。

この利回りというのは収益の上下に左右することで物件を選ぶ際に非常に重要な基準の一つとなります。

知らなければ収益に関係してくるのはもちろん、失敗に繋がる恐れがありますので利回りが何かを理解することが大切です。

種類もあり、利回りが高いほど良質な投資物件となりますので、見分け方などを知っておくと求める物件が見つかるはずです。

そもそも利回りとは

利回りというのは投資における用語であり、投資資金に対して返ってきたお金の割合を指します。

色々な投資方法がありますので、それだけ基準が変わってきますが、不動産投資における利回りというのは家賃収入から投資費用を差し引いて1年でどのくらい利益を得たかということが基準になっています。

この数字が高ければ高いほど利回りがいいといえます。

 

不動産投資の利回りには種類がある

利回りには種類があり、それぞれの利回りを計算して最終的に良質なのかどうか判断をします。

種類としては表面利回り、想定利回り、実質利回りがあり、計算方法などを用いて算出します。

 

表面利回りの詳細と計算方法

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大まかな計算で算出された利回りで、販売図面などに記載されていることが多いです。

別名でグロス利回りと称されることもあります。

計算方法は【年間収入÷物件価格×100】で算出されます。

想定利回りの詳細と計算方法

まだ入居者がいない段階で、入居者が入ることを予想して算出される利回りになります。

家賃などの設定をして計算し算出しますが、実際は入所者が入らなかったりすることで家賃を下げたりという対策が取られるので想定利回りより実際は低くなるということが多くあります。

計算方法は【予想の年間収入÷物件価格×100】で算出されます。

 

実質利回りの詳細と計算方法

実際にかかる費用というのは物件のローンだけではなく、管理費や税金などがかかってくることがあります。

そういった細かい経費なども差し引いて計算しているので、詳しい収益もある程度わかるという利回りとなります。

別名でネット利回りとも証されており、不動産投資において非常に重要な決め手となる情報の一つといえるでしょう。

また、経費においては多少の違いはありますが建物管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社管理費、火災保険料、税理士や弁護士などの報酬などが差し引かれます。

計算方法は【(年間収入-経費含めた年間支出)÷購入価格×100】で算出されます。

 

利回りの基準となる平均値

実際にどれくらいが平均になるのかわからないと判断のしようがないと思いますので、知っておく必要がありますが、中古物件と新築・築浅物件では利回りの基準も変わってきます。

まず、建設後10年以上経過している中古物件ですが、物件自体の価格は低くなりますので家賃相場の変動が少なければ表面利回りの平均値は約8%となります。

しかし、物件が古くなるとそれだけ修繕の方にも目を向けなければいけないので、修繕積立金などその他の経費を含めれば実質利回りは約6%が平均値となります。

また、建設後10年以内の新築・築浅物件に関しては本体価格が高くなりますので家賃で賄うのは難しく表面利回りの平均値は約7%といわれています。ですが管理費や修繕費は中古物件より安く設定されていますのでそういったことを含めると実質利回りは5%程が平均値になります。

基本的には中古マンションの方が利回りはいいのですが、築年数や物件の価値によっても左右されますので一概には言えません。あくまで平均値として覚えておくことをオススメします。

 

高利回りの物件を探す方法

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利回りが高くなる場合というのは、物件の価格が低いということに限ります。

もちろん、ただ物件が安いというだけではなく入居者が入りやすい物件ということが条件です。

こういう物件は実は探せばあるのですが、例えば売主が早く売却したいという物件、空室は多いけどリフォームをすれば入居者も増えそうな中古物件、不慣れな売主さんが安い価格で売り出している物件などです。

 

このように利回りに関しては不動産投資を行う上で非常に大事な基準となっています。

不動産投資で資産運用をしたいという方は利益を出来る限り上げたいと思っているはずですが、この利益を上げる為にも物件を選ぶ段階で利回りについて調べておくことが大切です。

栗秋 智英

ライター栗秋 智英

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