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失敗から学ぶことが大事!~ワンルームマンション投資に失敗しないために~

327 views 2016.2.4

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ワンルームマンションって、とても手軽にスタート出来る方法です。

しかし同時に想定しなければならないリスクがあるのではないでしょうか。

実際にワンルームマンションで失敗したという人たちがおりますので、なぜその人たちが失敗してしまったのかを追求して行きましょう。

 

中古のワンルームマンションの失敗

ワンルームマンションが何故利益をもたらすのかと言えば、 購入したワンルームマンションを人に賃貸で貸し、入居者から家賃収入を得るためです。

ここでは毎月の収入と支出のバランスがしっかり取れることがポイントかのように思えます。

 

しかしこのバランスばかりがクローズアップされて、購入した不動産の資産価値が変動し続けているということがぼやけることになっているのではないでしょうか。

投資として損益が確定するというのは物件を売却したときだという視点は、私達はしっかり持って行動して行くべきです。

 

例えば、1,500万円の中古ワンルームをネット利回り5%で5年運用するとすれば、375万円の利益が出たということになります。

しかし購入金額と同じの1,500万円で売却し元金をしっかり回収して、はじめて利益375万円を受けることが出来ます。

マーケット事情ということも案外見落とされがちになっていることはないでしょうか。

 

中古マンションは、売却時にある程度の売却損が出てしまうもの

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5年間で375万円の運用益をあげた中古のマンションを、 1,500万円で売るといい、果たして買うでしょうか。

購入した金額で売れるケースなんて稀の稀と捉えるべきです。

金額の折り合いがつかないから中古のマンションはなかなか手放すことが出来ず、非常に流動性が悪いとも言われています。

 

売却損が発生するということもしっかり頭に入れて行動しなければなりません。

結果的に年間あたりの投資利回りは大きく修正されて行くことになります。

実際に中古のマンションというものは、売却時にある程度の売却損が出てしまうものらしいです。

 

しかし、あまりにもマンション購入という時に、そのような問題が隠蔽されており、ワンルームマンション投資はさも持ち続けることに意味があるとでも言っているかのようです。

 

長期保有し続けることを前提に

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長期保有し続けることを前提にするのは危険な発想です。

これから安定収入が得られると思った時には、ワンルームマンションは既に築30~40年ものになってしまう可能性もあります。

30~40年間所有し続けることが出来ればいいですが、実際には売るに売れないでマンション投資に失敗したと思っている人たちが結構多いと言います。

 

マンションは売却しなければならない時がやがて来るものと考えることが自然なのではないでしょうか。

投資マンションを保有し続け家賃が回収できている限り問題ないと考えるのも仕方のないことかもしれませんが、売る時はどうかということも私達はしっかり理解していかなければなりません。

 

新築マンションというだけでは魅力的なものであることは間違いありません。

しかし敢えてここに固執する必要もないかもしれません。

新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかありません。

そのときは相場よりかなり高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に合わせないと入居者を確保することはなかなか出来なくなります。

 

米田 幸平

ライター米田 幸平

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