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こんなことが起こるの!?新築ワンルームマンションへの不動産投資の落とし穴

283 views 2016.2.4

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不動産投資に新築ワンルームマンションはかなりいい印象を与えているのではないでしょうか。

実際に未だ新築ワンルームマンションの開発は積極的です。

特に新築ワンルームマンションは、都市部の需要が高いと言われています。

新入生、新社会人など新しい流入を定期的に見込むことが出来ます。

 

投資マンションは東京が狙いというのもほとんど間違いではありません。

フルローンで持ち出しなしという制度もあり、サラリーマンの人たちが不動産投資という場合にもかなり魅力的な方法です。

 

新築ワンルームマンションに存在する罠

 

新築ワンルームマンションの相場はと言えば、 20m²超で2,500万円程度と言われています。

2,500万円という価格なら、同エリアにおいて、中古のマンションの場合、 築10年程度で40m² 2DK 程度のマンションを購入出来ます。

 

新築ワンルームマンションがいつまでも新築ワンルームマンションならいいのですが、実際にはそうではありません。

新築マンションも登記されてしまえばもう市場での評価は中古マンションの扱いになってしまうということも忘れてならないことです。

 

築2,3年というかつての新築ワンルームマンションがもう既に500万円の価格落ちする実体もしっかり把握して向かうべき場所に向かって行くべきです。

新築ワンルームマンションが不動産マーケットに流通したという瞬間に、30%もの評価落ちするというショッキングな事実があります。

 

中古のマンションの場合はどうか

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中古のマンションの場合、近隣の同じタイプのマンションと比較をして取引相場というものが作られていくかのように見えます。

家賃収入が主軸であり、どの程度得ることが出来るかがマンションの価値を決めます。

新築ワンルームマンションの場合はどうかと言えば、  一室に対してある特定の金融機関がどれだけの融資をできるかという金額が価格に反映していると言ってもほぼ間違いではありません。

 

新築ワンルームマンションにそれほど拘り持つ必要があるのか

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新築ワンルームマンションに拘りを持つ心理は決して否定出来ません。

しかし、新築ワンルームマンションは思っている以上すぐに中古のマンションとして認識されることになります。

中古のマンションの規準に合わせて、家賃を想定しなければなかなか入居者を確保することが出来なくなります。

 

依然高い家賃で頑張るというのも方法かもしれませんが、やはり空き室状態はなんとしても回避していかなければなりませんし。

利回りはどんどん低下して行くばかりです。

新築ワンルームマンションと言えども長期的に管理を行っていかなければならないものであり、あまりにも新築ワンルームマンションに対して、長期管理を無視した販売の戦略が取られているということも否定することが出来ません。

 

近くに同じタイプのマンションが建つだけでどんどんと価格は下落を余儀なくされて行きます。

ワンルームマンションという性質は、ファミリータイプというものと比較して、細かく切って売るようなもので、それだけ供給が多く激しい競争がつきまとうものです。

まだまだ節税の問題、売ろうと思っているのに売れないと言ったほぼ隠されている問題についても私達は真剣に考えていかな

米田 幸平

ライター米田 幸平

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