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できるだけ投資資金を抑えよう!それが不動産投資の効率を上げるコツ!

107 views 2016.3.24

実際に難しいフルローン

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不動産投資ということを考えると、フルローンでできないのかと考える人はたくさんいます。

フルローンということは、すべてを銀行の融資に頼るということになってきます。

つまり、銀行が融資したいと思わなければ、自分が願ってもフルローンは成立しないのです。

 

一般的に頭金は1割以上、できることなら2割必要だといわれます。

銀行側もリスクを見ているため、その程度の現金が用意できなければ融資はしないということもあるでしょう。

当然のことながら、頭金が少なくなればなるほど、審査は厳しいものになってくるのです。

しかし、簡単に2割といっても、その額はかなり巨大なものになるのですから、考えなければいけません。

 

ROIを考えること

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不動産投資ということを考えると、効率を考えていかなければいけないでしょう。

そこでROIと呼ばれる数字をよく考えていかなければいけません。

 

ROIとは何かといえば、投資対効果や投下資本利益率と呼ばれるものです。

投資した資本に対して得られる利益はどれぐらいあるのかということを考える数値です。

計算は単純で、利益を投資額で割るだけのもので、これを百分率で表します。

このROIから見てわかることは、投資に対して見合う利益を埋めるのかどうか、または生んでいるのかということがわかります。

数字が大きくなればなるほど、効率がいいといえるでしょう。

 

不動産投資の場合、自己資金で考えていくことになります。

頭金を含め自己資金に対して、どれぐらい利益を生むのかということが、投資の効率になるからです。

単純に考えれば、頭金を増やせば増やすほど、このROIは下がっていきます。

その分だけ利益を埋める物件であればいいのですが、できるだけ分母となる自己資金は減らしたほうが効率がいいということがわかってくるのです。

 

頭金を抑え効率を上げるということは

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実際に計算してみるとわかりますが、1000万円の物件を現金で買ったとします。

利回りが10%であれば、100万円の家賃収入があるということがわかるでしょう。

そうなると、ROIは10%ということになるわけです。

 

では、5000万円の物件を頭金1000万円で購入したと仮定しましょう。

4000万円の融資を受けるわけですので、返済も発生してきます。

返済額は年間240万円ぐらいにはなることでしょう。

同じ利回りを期待することができると仮定して計算すると、500万円の収入があることになるのですから、260万円の利益が発生することになるのです。

ROIは26%にもなるのですから、投資の効率としては、はるかに高いレベルになっていることがわかるでしょう。

 

あくまでも単純な計算で、同じ利回りで考えていますが、実際にはローンを組んだ時の諸経費などもあるため、もっとROIは下がるはずです。

しかし、マイホームを持つことと違い、不動産に対して投資をしていくことになるのですから、効率を追求して行くことを考えなければいけません。

その点で、いかに頭金を抑えキャッシュフローをマイナスにしないようにするのかは、確実に抑えていかなければいけないテーマだといえるのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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