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不動産投資において無視できない!家賃を安く貸して入居率を高めることは利益につながる?

157 views 2016.3.24

安い物件を見つけることは鉄則

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できるだけ安い物件を探すということは、不動産投資の基本中の基本です。

アパートローンなどを活用していくことになるのですから、初期投資を抑えるためにも重要なポイントになるでしょう。

利回りという点でも、初期投資は抑えておきたいところです。

次に考えることは、家賃を抑えてできるだけ入居率を高めたいと思うでしょう。

これは、不動産投資としては王道であり、成功の秘訣になるのですが、一歩間違えると失敗への入り口になってしまっていることも忘れてはいけないのです。

 

激安にすることのリスク

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激安物件を手に入れたのですから、無理に家賃を高めず入居率をアップさせることを考えるのは当たり前でしょう。

インカムゲインを作り出すためには、入居率が生命線であることは当然のことだからです。

激安物件だからといって、うまくキャピタルゲインが生まれるとは限らないわけですから、入居率を高めていかなければいけません。

この選択肢は正しいのですが、入居者が集まりやすいという点に問題が出る可能性があるのです。

 

いったい何がと思うかもしれませんが、周辺相場が10万円だったとしましょう。

激安物件を見つけたから5万円で募集を掛ければ、あっという間に満室になることは間違いありません。

しかし、そこに集まってくる人は、どんな人になるのでしょうか。

あまりにも安い設定にすると、そこに住むことは難しいと思っている人たちが集まってきます。

日本の物価に苦しむ外国人の人かもしれません。

収入的に問題があるような人も集まってくるでしょう。

こうした人の属性が問題なのではありません。

文化の違いや考え方の違いで、物件を大切に扱ってもらえない可能性や、家賃の滞納の可能性が高まってしまうということが問題なのです。

 

リフォームで食われてしまわないようにほどほどがベスト

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国によっては、非常に臭いを付けてしまうこともあるでしょう。

きれいに使うという考え方に違いがあることもあります。

もっと端的に言えば、靴を履いて上がるのか、脱いで上がるのかの差さえ問題となるでしょう。

外国の方の場合には、あとから責任追及をしたくても、できなくなってしまうことも考えられます。

日本人であれば、ある程度追いかけることもできるかもしれませんが、それができないというリスクをはじめから考えておかなければいけないのです。

 

もしも、備品がなくなってしまっていたらどうでしょうか。

特有の臭いがついてしまい、抜けなくなってしまったら、ものすごい時間とお金が必要となるでしょう。

そういった問題も、激安にしてしまうことにより出てくるのですから、安くすればいいというわけではないのです。

あとから出費がかさめば、利回りどころではなくなってしまうのですから、不動産投資として大きな問題を抱えてしまうことになるでしょう。

 

激安物件を見つけることは重要ですが、家賃水準をどこに合わせるのかということも考えていかなければいけません。

リフォーム費用で食われてしまったりすれば、不動産投資として失敗することになるのですから、周辺より少し安いといったところを狙っておくことが重要であるともいえるでしょう。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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