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不動産投資を失敗しないために必須の知識!シミュレーションと利回り

135 views 2016.3.24

不動産投資とシミュレーション

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不動産投資を考えることは、だいぶ一般的になってきたといえるでしょう。

特にマンションを使った方法は、トレンドともなってきており、雑誌や専門家も多数現れました。

資産の運用方法として、高い利回りを期待することができ、確実性もかなり高い投資であることは確かです。

ですが、投資である以上、一つ間違えれば大失敗につながります。

そうならないようにするためには、シミュレーションを重ね、確実に回収できるような道筋を考えていかなければいけないのです。

 

利回りということを考えなおす

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不動産投資を成功に導くために考えることの一つとして、回収と利益という視点があります。

自己投資した資金をいつ回収できるのかということと、その後利益を出すことができるのは何時で、どれぐらいになるのかということです。

この予測を立てることができるかどうかが、勝負の分かれ目になることは間違いないでしょう。

表面利回りを追いかけるのではなく、実質利回りから計算を進めていかなければいけないのも、この考え方につながります。

 

表面利回りは、常に収益が発生するという視点からしか考えていません。

購入した金額だけしか比較対象にしていないことも、大きな問題となるでしょう。

この情報だけで、利益を上げられるほど、不動産投資は甘いものではありません。

だからこそ、税金や登記費用、ローン保証料などを含めて実質利回りを追いかけていかなければいけないのです。

さらに、経年変化から逃れることはできないのですから、リフォームのことまで考えて計算しなければいけないでしょう。

マンションで投資を考えるのであれば、常に引き落とされていくのですから、諸費用を甘く見ることはできないのです。

 

自分の物件にあった計算を

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いくら計算しても、家賃を発生させるためには借りてもらわなければいけません。

表面利回りでは、常に満室になることを想定していますが、そんなことはありません。

どんなに人気の物件だとしても、入居者が入れ替わったときには、ハウスクリーニングが入ったりすることになり、収益が生まれない時間が出てきます。

つまり、表面利回りはあり得ない計算であるということになるでしょう。

 

そこで、空室率を掛けていくことになります。

一般的に、不動産投資では5%掛けなさいといわれることがあるでしょう。

著名な投資家もそう勧めることがありますが、1室しか持っていなかったとしたら、1年間で18.25日だけ空室であるという計算になってしまうのです。

これが正しいかどうかは、普通に考えればわかるでしょう。

25年で計算した場合には、15カ月余りになりますが、もしも単身向け住宅で、1年間に1回程度入れ替わるとしたら、これで足りるでしょうか。

逆に家族向けで、学校なども近い立地条件だったりすれば、これより低くなる可能性があるのです。

 

資金を回収し収益を上げていくためには、さまざまな計算と予測が重要であることは間違いありません。

しかし、物件にあった予測と計算をしていなければ、どんな優れた方法も役に立たないということを覚えておかなければいけないでしょう。

これが失敗を防ぐために、重要なポイントになってくるのです。

米田 幸平

ライター米田 幸平

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